در هر صورت، تاکید می‌شود که تمرکز این یادداشت، بررسی کیفیت یا درستی این تصمیم از منظر اقتصادی نیست، بلکه هدف، آن است که آثار این سیاست بر بازار مسکن مورد ارزیابی قرار گیرد. فرض پایه‌ای نیز این است که دولت موفق شود بخش مهمی از اهدف بیان‌شده را عملیاتی کند. ضروری است برای بررسی آثار این سیاست، در حد بضاعت این یادداشت کوتاه، ابتدا شرایط بازار مسکن مورد ارزیابی قرار گیرد. متاسفانه عملکرد اقتصادی کشور در ۱۵سال گذشته، در مجموع روندی رو به افول بوده و به گواه آمار رسمی، درآمد واقعی خانوارها، در مجموع کاهش یافته است. کاهش قابل ملاحظه درآمد خانوارها، در کنار ضعف بازار مالی مسکن در تامین مالی موثر و گسترده آنها، از عوامل اصلی خروج اجباری متقاضیان مصرفی از بازار خرید مسکن به‌شمار می‌روند.

از منظر تحولات قیمتی نیز لازم به ذکر است، همان‌گونه که بررسی‌های آماری نشان می‌دهد، بهای مسکن در بلندمدت، همچون عموم کالاها و بازارها بیش از هر چیز از نقدینگی تاثیر می‌پذیرد و براساس آمار موجود، به‌رغم جهش‌های قیمتی گاه‌وبی‌گاه، با واکنش عرضه به تحولات قیمتی، در بلندمدت بهای مسکن بسیار منطبق با شاخص بهای سایر کالا و خدمات حرکت می‌کند. البته لازم به یادآوری است که در چند سال اخیر، رشد بهای مسکن، به‌مراتب بیشتر از بسیاری از کالاها و خدمات بوده که می‌تواند در خصلت دارایی بودن مسکن و شرایط خاص این دوره ریشه داشته باشد. تحمیل ریسک‌های غیراقتصادی به کشور با دامن‌زدن به نگرانی‌ها و افزایش انتظارات تورمی، انگیزه‌ها را برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، با هدف حفظ ارزش پول یا بهره‌مندی از افزایش قیمت‌های آتی، افزایش داد. براین اساس، شاهد یکی از طولانی‌ترین دوره‌های جهش قیمت مسکن در چند سال اخیر بودیم. این گزاره بدان معناست که در صورت تثبیت شرایط یا کاهش معنادار ریسک‌های غیراقتصادی، انتظار می‌رود قیمت‌های واقعی به‌تدریج تعدیل شوند؛ تعدیلی که در گذشته اغلب به‌صورت تثبیت بهای اسمی و کاهش بهای واقعی بر اثر تورم رخ داده است. البته این‌بار، با توجه به فاصله شدید بهای مسکن از سطح عمومی سایر کالاها و خدمات، در صورت کاهش شدید سطح ریسک‌های غیراقتصادی، حتی گزینه کاهش بهای اسمی را نیز نمی‌توان از نظر دور داشت. به‌علاوه، با توجه به تغییر دولت و احتمال تغییر رویکرد در تعامل با جهان، باید منتظر ماند و دید که برداشت فعالان بازار از این تغییرات چیست. در صورتی‌که این تحولات به افزایش انتظارات تورمی ناشی از افزایش ریسک‌های غیراقتصادی منجر شود، نمی‌توان گزینه افزایش بهای همه دارایی‌ها، از جمله مسکن را نیز از نظر دور داشت.

اشاره به چند مورد دیگر -در حد فضای محدود این یادداشت- نیز برای تکمیل بحث ضروری است. تجربه جهان به‌روشنی نشان می‌دهد که به‌طور کلی، در حوزه مسکن حمایت از سمت تقاضا موثرتر و کارآمدتر از حمایت از سمت عرضه است. این گزاره به این معناست که به‌طور کلی با هزینه‌کرد منابع یکسان، نتایج حمایت از سمت تقاضا می‌تواند، موثرتر و کارآتر از حمایت از سمت عرضه باشد. بر همین اساس، روندی که هم‌اکنون کشورهای جهان در حوزه مداخله در بازار مسکن طی می‌کنند، متکی بر جایگزین کردن یارانه‌های سمت عرضه با حمایت‌های سمت تقاضا (خرید یا اجاره) است.

از منظر عمل کردن دولت به وظایف متعدد خود در حوزه مسکن، گستردگی و چالش‌های اجرایی مساله ساخت سالانه یک‌میلیون واحد به‌سادگی می‌تواند تمرکز وزارت راه و شهرسازی را به خود معطوف کند. براساس سابقه اجرای طرح‌های مسکن مهر و اقدام ملی، این نگرانی وجود دارد که با توجه به گستردگی عملیات اجرایی و سوق داده‌شدن دولت به حوزه ساخت در برابر تامین، منابع کارشناسی و مدیریتی وزارت راه و شهرسازی بر موضوع ساخت متمرکز شود و سایر موضوعات بااهمیت این حوزه که برخی در برنامه‌های اعلام‌شده وزیر محترم راه و شهرسازی مورد اشاره قرار گرفته (‌همچون گسترش نهادها و ابزارهای مالی این حوزه، از جمله صندوق‌های املاک و مستغلات و بازار ثانویه رهن) ناگزیر کمتر مورد توجه قرار گیرد.

از منظر آثار طرح بر اقتصاد کلان، برخلاف ادعای برخی تحلیلگران، نگارنده معتقد است که بخش مسکن در اقتصاد ایران، هرچند بزرگ و بااهمیت است، اما نه پیشران است و نه محرک. اصرار بر احداث سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی، چنانچه منطبق با توانمندی‌ها و واقعیت‌های اقتصادی کشور نباشد، علاوه بر آنکه با جذب دستوری منابع محدود جامعه، مانعی بر سر راه رشد و بالندگی سایر بخش‌های اقتصادی خواهد بود (کاهش رشد در سایر بخش‌ها، بیش از رشدهای حاصل‌شده در بخش ساختمان و این سیاست در مجموع کاهنده تولید در کل اقتصاد کشور خواهد بود)، در صورتی‌که با افزایش پایدار و قابل توجه درآمد خانوارها همراه نباشد، با تکرار مازاد عرضه سال‌های انتهایی دهه ۸۰ و ابتدای دهه ۹۰، ممکن است بذر رکود عمیق بعدی را هم در این بخش بکارد.

جمع‌بندی این یادداشت آن است که در شرایطی که مشکل بازار مسکن، ضعف تقاضا و قدرت خرید است، گزینه‌های به‌مراتب موثرتر و کارآمدتری از حمایت مستقیم از افزایش عرضه برای حل پایدار مشکل مسکن وجود دارد که به نظر نگارنده در راس همه آنها سیاستگذاری برای دست‌یابی به رشدهای اقتصادی پایدار (از مسیر انجام اصلاحات ساختاری مورد نیاز اقتصاد کشور) با هدف افزایش پایدار قدرت خرید خانوارها و کنترل رشد مستمر نقدینگی برای کاهش تلاطم‌های قیمتی در بازار مسکن -و سایر بازارها- و در مرحله بعد توسعه بازار مالی مسکن – که در برنامه‌های وزیر راه و شهرسازی نیز مورد اشاره قرار گرفته- قرار دارد. به‌طور خاص، با توجه به اینکه در شرایط فعلی، بیش از هرچیز ترکیب دو عامل جریان مداوم رشد نقدینگی و افزایش انتظارات تورمی و نااطمینانی‌ها در تنور افزایش قیمت مسکن دمیده است، فهم نگارنده آن است که افزایش عرضه به‌صورت دستوری (به‌ویژه در شرایط ضعف تقاضا) به‌تنهایی کمک چندانی به کاهش قیمت‌ها و استطاعت‌پذیرشدن مسکن نمی‌کند و متاسفانه رشد سایر بخش‌های اقتصادی را محدود می‌کند. توضیح داده شد که تحت شرایطی، امکان کاهش قیمت‌های اسمی هم در بازار مسکن وجود دارد، اما وقوع این گزینه بیش از آنکه در گرو افزایش عرضه باشد، منوط به کاهش ریسک‌های غیراقتصادی است.

 

این مطلب برایم مفید است
20 نفر این پست را پسندیده اند