از اوایل دهه ۷۰ هدف شهرداری‌ها کسب حداکثر نقدینگی برای اجرای حداکثر پروژه‌های عمران شهری بدون توجه جدی به نقشه جامع شهرها تعریف شد. خودگردانی شهرداری‌ تهران در دهه ۷۰ منجر به فروش تراکم شد. فروش تراکم برای هر مالکی این فرصت را ایجاد می‌کرد که خانه یک یا دو‌طبقه خود را با پرداخت سهم شهرداری (عوارض، تغییر کاربری و تراکم) به چندین طبقه تبدیل کند و در کنار آن سود اقتصادی هنگفتی را نصیب خود کند. یعنی هر روز ساختمان‌هایی در سطح شهر تخریب می‌شوند که به‌طور معمول می‌توانند حداقل تا ۳۰ سال دیگر عمر کنند. به این ترتیب سرمایه‌ها به‌دنبال کسب رانت برآمدند و ارزش افزوده‌ای که به‌وسیله آن رشد و توسعه اقتصادی حاصل شود ایجاد نشد.

این درحالی است که توسعه کشور منوط به انباشت مداوم سرمایه مولد است. طبق بررسی کارشناسان اقتصادی در چند دهه گذشته فروش تراکم ابزار اصلی ایجاد ارزش مبادله و توزیع رانت شده است. به‌گونه‌ای‌که در فاصله سال‌های ۱۳۸۲ تا ۱۳۸۵، ۲۴ هزار میلیارد تومان نقدینگی جدید وارد بخش مسکن شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد: در کنار نابسامانی که در روند سرمایه‌گذاری بخش مسکن در سال‌های گذشته به‌واسطه فروش تراکم به‌وجود آمده است باید گفت در درون بخش ساختمان نیز پدیده منفی را شاهد هستیم. با وجود آنکه در سال‌های گذشته پیشرفت زیادی در بخش فناوری‌های ساختمانی به‌وجود آمده، اما در اجرای پروژه‌های ساختمانی کشور این موضوع کمتر قابل مشاهده است. دو دلیل در به‌وجود آمدن این پدیده قابل بررسی است. اول آنکه بخش زیادی از منافعی که نصیب سازندگان و سرمایه‌داران مستقل می‌شود، به‌دلیل افزایش قیمت زمین است. از آنجا که قیمت تراکم اثر مستقیم روی قیمت زمین دارد با رشد قیمت تراکم، قیمت زمین نیز متعاقبا افزایش پیدا می‌کند. بنابراین این تغییرات از لحاظ اصولی در بخش ساختمان نیز مضر بوده است. دوم آنکه اگر شهری بخواهد در عرصه اقتصاد جهانی خوش بدرخشد باید فضاهای مناسبی برای کسب‌وکار داشته باشد، اما فضاهای مناسب الزاما سود آنی و آنچنانی به دست نمی‌دهند.

از سوی دیگر فروش تراکم اثرات نامناسبی بر محیط‌زیست و آلودگی هوای پایتخت داشته است. فروش تراکم منجر به سکونت جمعیت بیشتر بدون تامین امکانات بیشتر است. سکونت جمعیت بیشتر در تهران نیز سبب شده تا برای تامین فضای بیشتر مدیریت شهری به فروش زمین و هوا روی بیاورد. تخریب باغ‌های تاریخی و فضای سبز، تخریب اراضی کشاورزی، تجاوز به حریم رودخانه‌ها و ارتفاعات تنها نمونه‌های کوچکی از این رویه است. به گفته کارشناسان شهری، بخش زیادی از گردوغبار موجود در هوای تهران ناشی از حمل نخاله‌های ساختمانی از نقطه‌ای به نقطه دیگر است. بالارفتن برج‌های مسکونی و تجاری در گوشه گوشه شهر بدون انجام مطالعات کارشناسی برای تشخیص موقعیت مناسب احداث ساختمان‌های بلندمرتبه، سبب شده است تا کریدور هوایی شهر در غرب تهران بسته شود و مانع از جا به جایی باد در شهر شود. در این میان آنچه رویه فروش تراکم را وسعت بخشیده و به نوعی لباس قانونی بر تن آن کرده است، تصویب و ابلاغ طرح تفصیلی در ابتدای سال ۹۱ و تصویب مصوبه‌ای ۸بندی مطابق با نظر رئیس دولت دهم بود. مصوبه‌ای که براساس آن به‌طور میانگین یک طبقه تراکم به شهر تهران اضافه می‌شد و حدود ۵/ ۱ تا ۲میلیون به ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر تهران اضافه می‌کرد. بررسی اثرات فروش تراکم بر شهر و زندگی شهروندان سبب شد تا با روی کارآمدن دولت یازدهم سبک و سیاق فروش تراکم دچار تغییرات کوچکی شود. در اولین گام شورای‌عالی شهرسازی در پاسخ به دغدغه مقام معظم رهبری درخصوص صیانت از باغات، مصوبه معروف ۸‌بندی را در مواردی لغو و در موارد دیگر اصلاح کرد. گام دوم، تدوین لایحه درآمدهای پایدار شهری بود که هنوز نهایی نشده است. در این لایحه پیشنهادهایی برای افزایش سهم درآمدهای پایدار شهری جهت توقف تراکم‌فروشی شده است.

براساس این لایحه به مدیریت شهری اجازه داده شده تا از شهروندان متناسب با فعالیت‌های اقتصادی و اجتماعی آنها عوارضی را به عنوان درآمد پایدار پیش‌بینی و از شورای شهر تهران مجوز دریافت آن گرفته شود. با وجود چنین راهکارهایی بررسی جزئیات بودجه اداره شهر تهران در سال‌جاری نشان می‌دهد همچنان تکیه اصلی درآمدزایی در پایتخت از محل صدور انواع عوارض ساختمانی است. حال سوال این است که راهکار تغییر  نگاه به نحوه اداره شهر چیست؟ در صفحه باشگاه اقتصاددانان امروز به بررسی این موضوع می‌پردازیم.

 

این مطلب برایم مفید است
1 نفر این پست را پسندیده اند