Untitled-2 copy

قسمتی که طرح در‌خصوص آن مسکوت به‌نظر می‌رسد چگونگی پیش‌بینی منابع و نحوه تامین مالی طرح است که ممکن است به چالش اساسی طرح تبدیل شود چراکه کیفیت مسکن مستقیما به قیمت مصالح و لوازم مورد استفاده بستگی دارد. 

2- تغییرات جمعیتی کشور و چالش‌های طرح مسکن استیجاری اجتماعی: با در نظر گرفتن تغییرات جمعیتی کشور، در صورتی‌که عرضه واحدهای مسکونی استیجاری دولتی در یک افق زمانی بلندمدت استمرار داشته باشد و نرخ رشد جمعیت کاهنده باشد می‌تواند اتفاق مثبتی تلقی شود به‌شرطی که پیشنهاددهندگان طرح، منابع مالی مناسبی را برای آن در نظر گرفته باشند و در نهایت بار مالی اجرای این طرح باعث فشار بر کسری بودجه دولت و استقراض از بانک‌‌مرکزی نشود، به‌ویژه آنکه شنیده‌ها از شهرداری‌های کشور حاکی از آن است که برخی شهرداری‌ها حتی در تامین هزینه‌های جاری خود با مشکل مواجه هستند. در حالتی دیگر اگر نرخ رشد جمعیت کشور را فزاینده در‌نظر بگیریم، این پرسش مهم مطرح می‌شود که میزان واحدهای مسکونی استیجاری تولید شده به موجب این طرح پاسخگوی چند درصد نیاز متقاضیان مسکن می‌تواند باشد. اگر این طرح نتواند به درصد قابل‌توجهی از تقاضای بازار اجاره پاسخ بدهد، نمی‌توان به تاثیرگذاری آن بر اجاره در کل بازار مسکن امیدوار بود. از طرف دیگر پاسخ به نیاز میلیونی متقاضیان واحدهای مسکونی استیجاری همچنانی که ذکر شد بار مالی شدیدی دارد.‌ بنابراین‌ نیاز به استفاده از ابزارهای نوین مالی و مشورت با متخصصان حوزه اقتصاد مالی، اقتصاد مسکن و تامین مالی جهت یافتن راه‌حل‌های مفید برای تامین مالی طرح ضروری به‌نظر می‌رسد.

3- لزوم توجه به رابطه اجاره و تورم: عوامل مهمی بر اجاره واحدهای مسکونی موثرند که به‌نظر می‌رسد تورم مهم‌ترین آنها باشد. نکته خیلی مهمی که نباید دور از نظر داشت این است که حتی با وجود موفقیت طرح در حصول اهدافی که برای آن تعیین‌شده است، اگر تورم در اقتصاد کشور مهار نشود، اجاره در کشور کاهش پیدا نخواهد کرد بنابراین‌ اگر منابع مالی لازم طرح به درستی در نظر گرفته نشوند و در نهایت باعث تشدید کسری بودجه دولت و استقراض از بانک‌‌مرکزی بشود آنگاه اجرای طرح می‌تواند بار تورمی برای اقتصاد داشته باشد و از این کانال به‌طور غیرمستقیم حتی باعث افزایش اجاره در بازار مسکن بشود، از این‌رو باید دقت داشت اجرای این طرح به‌طور بالقوه از این قابلیت برخوردار است که اگر به درستی اجرا نشود یا منابع مالی آن به درستی در نظر گرفته نشود می‌تواند تاثیرات کاملا متفاوتی از آنچه قانون‌گذار هدف‌گذاری کرده بر بازار مسکن داشته باشد.  

4-تجارب بین‌المللی: تجارب بین‌المللی موفقی از ساخت واحدهای استیجاری اجتماعی وجود دارد. به‌طور نمونه در انگلستان طی 20 سال گذشته چیزی حدود چهار میلیون خانوار از مسکن‌های استیجاری دولتی استفاده می‌کنند.

البته این طرح در انگلیس در مقاطعی از زمان با چالش‌هایی هم مواجه بوده است. به‌طور نمونه، آمار منتشر شده توسط وزارت مسکن، جوامع و دولت محلی نشان می‌دهد که در فاصله زمانی 18-2017 در انگلیس فقط 6.463خانه برای اجاره‌های اجتماعی ساخته شده است، با وجود اینکه 25/ 1 میلیون نفر در لیست انتظار استفاده از واحدهای مسکونی استیجاری اجتماعی بوده‌اند. مقایسه وضعیت انگلیس با وضعیت ایران در ساخت واحدهای استیجاری اجتماعی نشان می‌دهد جای واحدهای مسکونی استیجاری دولتی در بازار مسکن ایران واقعا خالی است و اگر منابع مالی به درستی تامین شوند و طرح به درستی اجرا شود می‌توان شمار قابل‌توجهی از خانوارهای ایرانی را در مسکن استیجاری دولتی سکونت داد.

طبق نتایج یک طرح تحقیقاتی که توسط اتحادیه اروپا حمایت مالی شده است سهم مسکن استیجاری اجتماعی از کل مسکن موجود بین کشورهای حوزه OECD متفاوت است. نمودار (2) سهم مسکن استیجاری اجتماعی از کل مسکن موجود بین برخی کشورهای منتخب حوزه OECD را نشان می‌دهد.

همان‌طوری که نمودار (2) نشان می‌دهد این سهم در کشورهای هلند، دانمارک و اتریش بالاتر از 20درصد، در کشورهای بریتانیا، فرانسه، ایرلند، ایسلند و فنلاند بین 10 تا 20 درصد، در کشورهای کره‌جنوبی، سوئیس، لهستان، مالت، استرالیا، نروژ، ایتالیا، بلژیک، نیوزیلند، ایالات‌متحده آمریکا، کانادا، ژاپن، آلمان، ترکیه و پرتغال بین 2 تا 10 درصد‌ و نهایتا در کشورهای لیتوانی، جمهوری‌اسلواکی، لوکزامبورگ، اسپانیا، استونی،  جمهوری‌چک و کرواسی کمتر از 2درصد است.

بررسی تامین‌کنندگان منابع مالی مسکن استیجاری اجتماعی در برخی کشورهای منتخب حوزه OECD نشان می‌دهد که الگوی تامین‌مالی مسکن استیجاری اجتماعی در این کشورها یکسان نیست.

نهادهای مختلفی در تامین مالی طرح مشارکت داشته‌اند. این نهادها عبارتند از: 1- سازمان‌های منطقه‌ای/ شهرداری‌ها، 2-اشخاص حقیقی، 3- سازمان‌های ملی، 4- تعاونی‌ها و 5- سایر.

  بررسی حامیان مالی نشان می‌دهد در کشورهای نیوزیلند، مالت، کره‌جنوبی و لوکزامبورگ بیشتر از 50درصد واحدهای مسکونی استیجاری اجتماعی توسط سازمان‌های ملی اعتبار،تامین شده است. نکته جالب اینجاست که در کشورهای نروژ، ایسلند، لیتوانی، مجارستان، استونی، لیتوانی و جمهوری‌چک واحدهای مسکونی استیجاری اجتماعی توسط هیچ نهاد یا سازمان ملی یا منطقه‌ای عمومی و دولتی ساخته نشده است و تمامی واحدهای مسکونی استیجاری اجتماعی در این کشورها توسط اشخاص حقیقی ساخته شده است. به‌نظر می‌رسد این کشورها از طریق مکانیزم‌هایی توانسته‌اند بخشی از پس‌انداز خصوصی اقتصاد را روانه سرمایه‌گذاری در این بخش کنند به‌نحوی‌که هم سرمایه‌گذاران از بازدهی ثابت بدون ریسکی برخورد می‌شوند و هم متقاضیان مسکن به واحدهای استیجاری دست پیدا می‌کنند که اجاره آن با قدرت خرید و درآمد آنان متناسب است. استفاده از جزئیات تجارب این کشورها و چگونگی پیاده‌سازی این طرح با مشارکت صد‌در‌صدی اشخاص حقیقی بسیار مفید به‌نظر می‌رسد.

5- روش‌های تعیین اجاره واحدهای مسکونی استیجاری اجتماعی در برخی کشورهای حوزه OECD.

در طرحی که درباره ساخت مسکن استیجاری اجتماعی در مجلس شورای اسلامی درحال بررسی است، میزان مال‌الاجاره ۲۰ در‌صد زیر قیمت بازار همان شهر در همان سال‌جاری است. جدول فوق از روش‌های تعیین اجاره واحدهای مسکونی استیجاری اجتماعی در برخی کشورهای منتخب حوزه OECD را نشان می‌دهد:

همان‌طوری که ملاحظه می‌شود پنج روش در بقیه کشورهای دنیا برای تعیین مبلغ اجاره واحدهای مسکونی استیجاری اجتماعی وجود دارد که به‌نظر می‌رسد نمایندگان ارائه‌دهنده این طرح از روش اول استفاده کرده‌اند. جدول فوق نشان می‌دهد برخی کشورها از برخی روش‌های پنج‌گانه به‌صورت تلفیقی استفاده می‌کنند. به‌نظر می‌رسد طرح مجلس در این‌خصوص می‌تواند اصلاح شود چراکه سایر روش‌های تعیین اجاره از مزیت‌های خاص خود برخوردارند.

 

این مطلب برایم مفید است
17 نفر این پست را پسندیده اند