الف) تحلیل وضعیت موجود بازار مسکن

در شش ماه اول 1399، بازار مسکن همچون دیگر بازارها، با افزایش قیمت‌ها مواجه بوده است؛ به‌طوری‌که میانگین قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران 56‌درصد رشد داشته و در شهریور ماه به رقم 243 میلیون‌ریال به ازای هر مترمربع رسیده است؛ این در حالی است که میانگین قیمت معاملاتی در مناطق یک تا 3 و 5 بین 300 تا500 میلیون ریال و برای واحدهای مسکونی نوساز این رقم بیش از 400 میلیون ریال در اکثر مناطق تهران است.  به‌رغم رشد قیمت‌ها و کاهش محسوس قدرت خرید عموم مردم، تعداد معاملات در 6 ماه اول 1399 حدود 55 هزار معامله بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 5/ 69 درصد افزایش داشته است. دلایل مختلفی برای این رشد تعداد معاملات به‌رغم انفجار قیمت‌ها می­‌توان بیان کرد؛ اول اینکه در سال 1398 معاملات بازار به‌خاطر شروع تحولات اقتصادی اخیر درحال انجماد قرار داشت و افراد به امید ثبات اقتصادی در ماه‌­های آتی، فروش یا خرید مسکن را به تعویق انداختند اما با توجه به استمرار شرایط، برخی افراد تصمیمات خود را عملیاتی کردند. براساس مطالعات میدانی کاهش تعداد معاملات و کاهش سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن از 10‌درصد ماهانه (اردیبهشت تا مرداد) به 5‌درصد در شهریورماه بیشتر ناشی از عدم عرضه واحد مسکونی به بازار است تا کاهش تقاضای خرید؛ به‌عبارت دیگر با توجه به‌وجود ناپایداری اقتصادی، بسیاری از فروشندگان (بخش مصرفی و سرمایه‌­ای) نسبت عرضه واحدهای مسکونی خود به‌خصوص در محلات و مناطق پرتقاضا عقب­نشینی کرده‌اند، درحالی‌که تقاضای موثر برای خرید وجود داشته است. 

ب) تحلیل روند آتی بازار مسکن

با توجه به تحولات اقتصادی و اجتماعی، نظر واحد و قطعی برای پیش­بینی آینده بازار مسکن در میان خبرگان این بازار وجود ندارد، به همین دلیل براساس تغییرات متغیرهای خرد و کلان می‌­توان نسبت به وضعیت آتی بازار اظهارنظر کرد. بنابراین در ادامه این نوشته، محرک‌های کلیدی اثرگذار بر بازار مسکن و نحوه اثرگذاری آنها بر این بازار و نتایج محتمل مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته است:

1) تحولات ناشی از بازارهای موازی 

یکی از موضوعات کلیدی تاثیرگذار بر رونق و رکود و متوسط قیمت املاک، تحولات در بازارهای موازی است؛ به‌طوری‌که خروج سرمایه از بازارهای دیگر موجب می‌­شود در صورت عدم امکان جایگزینی مناسب همچون تولید، به‌دلیل امنیت بالای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، بخش قابل‌توجهی از این سرمایه روانه بازار مسکن کشور شده و در این بازار محبوس شود و ورود یکباره سرمایه در این بازار هم موجب افزایش مقطعی تعداد معاملات و هم افزایش قیمت‌ها خواهد شد. یکی از بازارهای موازی که سرمایه‌های جامعه با هدف سوداگری به آن سوق یافته است، بازار سرمایه است که با رشد نمایی در بازه زمانی نیمه دوم سال 1398 تا مرداد ماه 1399 سود قابل‌توجه و بی‌سابقه‌ای را نصیب سپرده‌گذاران کرد. بازده قابل ملاحظه این بازار موجب شد علاوه بر متخصصان بازار سرمایه، مردم عادی نیز اندوخته‌های خود را روانه این بازار کرده و حتی با تبدیل دارایی‌های دراختیار خود بازدهی بالاتر از 500‌درصد عاید خود کنند. این موضوع باعث اثرگذاری مستقیم بر بازار مسکن شده است، چراکه سرمایه‌گذاران قابل خروج از بازار سرمایه می‌توانند بازار مسکن را به‌عنوان مقصد بعدی سرمایه‌گذاری خود انتخاب نمایند. مشابه این موضوع از اردیبهشت ماه سال‌جاری محقق شد، به‌طوری‌که به‌دلیل نوسان در بازار سرمایه بخشی از سرمایه‌گذاران این بازار به‌دنبال املاک مناسب جهت سرمایه‌گذاری بودند. از طرفی اگر بازارهای دیگر همچون سکه و ارز بازدهی مقطعی بیشتری نسبت به بازار مسکن داشته باشند، رشد قیمت‌ها ناشی از نگاه انتظاری در بازار مسکن به‌خصوص برای واحدهای قدیمی­‌ساز همچنان افزایش خواهند یافت، اما معاملات روند کاهشی پیدا خواهند کرد. بنابراین با عنایت به دو وجه مختلف خروج سرمایه‌ها از بازارهای موازی و ورود منابع به بازار مسکن و درنتیجه افزایش تعداد معاملات از یک‌سو و رشد بازارهای موازی و افزایش نگاه انتظاری به بازدهی بازار مسکن و ورود به رکود تورمی عمیق‌تر از سوی دیگر، پیش­بینی در هر دو سناریو، روند افزایشی قیمت‌ها خواهد بود.

2) تحولات سیاسی بین‌المللی 

اگر چه در گذشته صنعت ساختمان را جزو صنایعی می‌دانستند که وابستگی کمتری به سیاست‌ها و تحولات خارجی دارد، اما امروزه از طریق موضوعات مختلفی تاثیرگذاری بالایی بر این بازار دارد. موضوعاتی همچون تحریم‌های بین‌المللی که با سخت‌تر شدن و غیرممکن شدن واردات تجهیزات و تاسیسات مکانیکی و الکتریکی کیفیت و هزینه‌های ساخت را تحت‌تاثیر خود قرار داده از یکسو؛ و تاثیرات منفی بر اقتصاد کلان که منجر به ناپایداری نظام اقتصادی کشور و تضعیف ارزش پول ملی شده و با افزایش تصاعدی نرخ ارز موجب افزایش بهای تمام‌شده و قیمت فروش خواهد بود از سوی دیگر، از جمله نمونه‌های تاثیرگذاری تحولات سیاسی بین‌المللی بر بازار مسکن است. استراتژی‌های سرمایه­‌گذاری عموم جامعه نیم‌نگاهی نیز به نتیجه انتخابات پیش‌رو در آمریکا دارند، چراکه در سناریوهای مختلف که نگاه انتظاری جامعه به سمت تسهیل مقطعی روابط بین‌المللی خواهد شد، به‌صورت مقطعی بازارهای سرمایه‌ای کشور را تحت‌تاثیر خود قرار خواهد داد که بازار مسکن نیز از امر مستثناء نخواهد بود.

 

3) تحولات سیاسی داخلی 

نکته حائز اهمیت دیگر سیاست­‌ها و برنامه‌های دولت است که می‌­تواند موجب رونق یا رکود بازار مسکن شود و دولت می‌تواند با برنامه‌ریزی کارآمد و اثربخش، آینده‌ای روشن و نسبتا پایدار برای این بازار رقم بزند. آنچه طی سنوات اخیر اتفاق افتاده، سیاست‌­های دولت عموما کارآ نبوده و بیشتر متمرکز بر دهک‌­های پایین جامعه بوده است که این مهم نیز با نتیجه ملموسی همراه نبوده است. در مقابل، اجرای برخی سیاست‌­ها از جمله اخذ مالیات بر عایدی یا عرضه نظام‌مند اراضی دراختیار با تمرکز بر تولید مسکن برای دهک‌های میانی جامعه می­‌تواند تاثیر قابل‌توجهی بر رونق بازار مسکن و مدیریت صحیح قیمت‌ها داشته باشد.  باید توجه داشت که بازار مسکن مانند یک موجود زنده دارای یک پیکره یکپارچه بوده و توجه جامع به تمامی عوامل تاثیرگذار می‌تواند منجر به نتیجه مطلوب شود. به‌عنوان مثال، اگر عرضه اراضی با هدایت کارآمد تولید مسکن برای اقشار میانی و مدیریت تولید مصالح موردنیاز و سایر عوامل همراه نشود، یا اگر اخذ مالیات بر عایدی صرفا در بازار مسکن اجرایی شود و دیگر بازارهای سرمایه‌ای را شامل نشود، موجب ایجاد انجماد در بازار مسکن خواهد شد و عملا تاثیرگذاری معکوس به همراه خواهد داشت. 

4) افزایش هزینه‌های ساخت

یکی از عوامل عمده تاثیرگذار بر افزایش قیمت واحدهای مسکونی، افزایش هزینه‌های ساخت شامل هزینه تامین زمین، افزایش هزینه‌های دستمزد، عوارض ساختمانی و تامین مصالح ساختمانی است. آنچه براساس نظریه خبرگان صنعت ساختمان برآورد می‌شود، افزایش هزینه‌های ساخت بالغ بر 50‌درصد طی ماه‌های اخیر است که بدون شک تاثیر خود را بر قیمت واحدها خواهد گذاشت. از بازارهای سرمایه‌ای موازی که به لحاظ تاریخی نیز همبستگی بالایی (86/ 0) با قیمت مسکن دارد، نرخ ارز و نوسانات مربوط به آن است و همواره قیمت مسکن با هم‌نوایی یکسانی از نوسانات نرخ دلار تبعیت کرده است. نرخ دلار از ابتدای سال‌جاری تاکنون بالغ بر 100‌درصد رشد داشته است، اما قیمت مسکن با رشد حدود 60 درصدی مواجه بوده است؛ از این‌رو به اعتقاد بسیاری از صاحب‌نظران مسکن پتانسیل رشد قیمت و جبران عقب ماندن از همبستگی خود با نرخ ارز را دارد و با درنظر گرفتن رشد هزینه‌های ساخت می‌توان تشدید افزایش قیمت‌ها را امری محتمل دانست.

5) محدودیت در عرضه

یکی دیگر از دلایل عمده و قابل‌توجه در افزایش قیمت‌های واحد مسکونی به‌خصوص واحدهای نوساز (زیر 5 سال ساخت)، کاهش میزان عرضه طی سنوات اخیر است. میزان پروانه صادره ساختمانی در 5 ماه اول سال نسبت به مدت مشابه 28‌درصد و به لحاظ متراژ 21‌درصد کاهش داشته است. بنابراین انتظار می­‌رود قیمت واحدهای مسکونی نوساز در آینده روند رو به افزایش داشته باشند، چراکه اگر سیل تقاضاهای فشرده‌تر و مغموم در ماه‌های گذشته در ماه‌های آتی به سمت این بازار روانه شوند (چه تقاضاهای مصرفی و چه سرمایه‌ای)، واحدهای نوسازی که بتواند پاسخگوی نیاز این‌گونه تقاضاها شود، وجود نخواهد نداشت و خود موجب افزایش تصاعدی قیمت خواهد شد. 

6) تغییرات در قدرت خرید جامعه

آنچه در شرایط کنونی بازار مسکن پررنگ است، افزایش قیمت‌ها در مقایسه با کاهش قدرت خرید مردم نشان‌دهنده از بین ‌رفتن تقاضای مصرفی در جامعه است. براساس داده‌­های مرکز آمار ایران در پایان سال 1398، سهم مسکن از سبد هزینه‌های خانوارهای شهری به 46‌درصد و در تهران به 60‌درصد افزایش پیدا کرده که با توجه به رشد قیمت‌ها در سال 1399 این سهم قطعا افزایش یافته است. همچنین براساس حقوق پایه کارگران، زمان انتظار خرید مسکن از 36 سال در سال 1396 به حدود 92 سال در 1399 رسیده است. یکی از تاثیرات این رویداد، فرآیند مهاجرت معکوس از شهرهای بزرگ به شهرهای اقماری بوده است که افزایش قیمت در این شهرها نیز از تاثیرات همین رویداد است. بنابراین تنها امید بازار مسکن به بازگشت به دوران رونق، یا ورود مجدد تقاضای سرمایه‌ای به این بازار است که خود موجب تورم قیمت‌ها خواهد شد یا اصلاح و توسعه سیاست‌های حمایتی دولت به‌منظور افزایش قدرت خرید جامعه به‌خصوص دهک‌های میانی و در نتیجه، اصلاح و بازگشت تقاضاهای مصرفی به بازار که موجب رونق کارآمد و ساخت‌یافته بازار مسکن خواهد شد.

ج) جمع‌بندی 

آنچه به‌طور جمع‌بندی در قالب سناریوی محتمل برای 6‌ماه دوم سال 1399 می‌توان مورد تاکید قرار داد، افزایش قیمت در بازار مسکن است که البته شدت و میزان آن بستگی به متغیرهای داخلی و خارجی اثرگذار دارد. اما نکته مهم‌تر میزان ثبات و پایداری در بازار مسکن است که ایجاد آن بستگی به افزایش قدرت خرید جامعه، ثبات در اقتصاد کلان، ثبات در بازارهای موازی، تولید و عرضه کارآمد مسکن منطبق بر تقاضا و وضع قوانین و اعمال سیاست‌های حمایتی از تقاضای مصرفی به‌خصوص دهک‌های میان‌درآمدی دارد. درغیراین‌صورت، افزایش قیمت طی ماه‌های آتی همراه با تعمیق رکود تورمی خواهد بود. درخصوص پیش‌بینی قیمت بازار مسکن تا پایان سال 1399، براساس نظرسنجی انجام‌شده توسط نگارنده از میان 92 نفر از خبرگان حوزه املاک و مستغلات (شامل مدیران‌ارشد شرکت‌های ساختمانی، سازندگان حقیقی، مشاوران املاک و سرمایه­‌گذاران در این صنعت)، رشد قیمت همچنان افزایشی خواهد بود و میانگین اعلامی برای قیمت فروش برای هر مترمربع در پایان سال بالغ بر 285 میلیون‌ریال به ازای هر مترمربع تخمین زده شده است.

 

این مطلب برایم مفید است
34 نفر این پست را پسندیده اند