۱- هنگامی‌که به بررسی روند رشد قیمت‌ها و افزایش تعداد معاملات در شهرهای ایران پرداخته می‌شود، آن چیزی که مشخص است این است که در فروردین معمولا کمترین تعداد معاملات و کمترین رشد قیمتی بازار مسکن مشاهده شده؛ این موضوع در اردیبهشت و خرداد ‌جبران می‌شود. این جبران به‌گونه‌ای است که به استناد داده‌های موجود، معمولا بیشترین تعداد معاملات در اردیبهشت و سپس خرداد دیده می‌شود. نکته قابل‌توجه در این میان آن است که به اعتبار افزایش سطح عمومی قیمت‌ها و افزایش ارزش جایگزینی ایجاد شده در بازار مسکن و از سوی دیگر استفاده از املاک و مستغلات به‌عنوان سپر در برابر نرخ تورم و نیز انتظار جامعه نسبت به افزایش سطح عمومی قیمت‌ها تا آخر سال، تقاضای زیادی برای خرید واحدهای مسکونی(خصوصا) در شهرها مشاهده می‌شود.

۲- موضوع مهمی که در اقتصاد ایران طی سال‌های گذشته مشاهده شده است، آن است که رشد نقدینگی در اقتصاد ایران به آن دلیل که ما به ازای تولیدی نداشته است، تبدیل به نرخ تورم شده است. حال در برخی از سال‌ها دولت (به‌واسطه بانک‌مرکزی) به‌واسطه حبس کردن این نقدینگی در بانک‌های کشور توانسته است از حرکت و سرریز آن در بازارهای دیگر مانند بورس، ارز و مسکن جلوگیری کند و در برخی از سال‌ها (مانند سال‌های اخیر) در این خصوص توفیقی نداشته است. نکته قابل‌توجه در این میان آن است که این نقدینگی سرگردان که درحال‌حاضر بورس کشور را شدیدا درگیر خود کرده است، عمدتا نقدینگی افرادی است که آن‌قدر که از بازار مسکن به‌صورت سنتی شناخت دارند، از بازار سهام چنین شناختی را نداشته و همین امر ریسک‌های زیادی را متوجه افراد حقیقی و خانوارها کرده است.

۳- همزمان شدن رشد قیمت مسکن در شهر تهران و اصلاح کوتاه‌مدت شاخص بورس، امری است که باعث شده تا افراد حقیقی، به گمان ریزشی بودن بازار، منابع خود را از بورس خارج کرده و به سمت بازار مسکن سوق دهند. دسته دیگری از افراد نیز به‌صورت سنتی منابع خود را صرفا در بازار مسکن چرخش داده و آنها نیز به‌دلیل آغاز فصل جابه‌جایی اقدام به تقاضا در این بازار کرده‌اند. در این میان نکته مهمی که وجود دارد آن است که هر دو گروه تقریبا با یک هدف معین وارد این بازار شده‌اند: سفته‌بازی و استفاده از املاک و مستغلات به‌عنوان سپر تورمی!

از سوی دیگر، خریدار واحد مسکونی، ما به ازای مبلغ اجاره دریافتی از مستاجر را به‌عنوان رقیبی کم‌ریسک در برابر نرخ سود بانکی تلقی کرده، این موضوع به‌عنوان نقطه جذابیت دوم ورود به بازار مسکن تلقی می‌شود. زیرا در صورت دریافت نقدی کل وجه اجاره، سود تقسیمی ناشی از این سرمایه‌گذاری به‌صورت ماهانه عاید مالک خواهد شد(پیش‌بینی می‌شود که سال‌جاری، سال سختی برای مستاجران بوده و این موضوع مهمی است که دولت باید برای آن چاره‌ای بیندیشد).

۴- در این میان نقش دولت به‌عنوان سیاست‌گذار مالی و بانک‌مرکزی به‌عنوان سیاست‌گذار پولی چه می‌تواند باشد؟ برآوردهای موجود حکایت از آن دارد که درحال‌حاضر رقمی بیش از ۵/ ۲  میلیون واحد مسکونی خالی در شهرهای کشور وجود دارد. دولت از سال‌ها پیش، طرح اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی را در دستور کار قرارداده، ولی این طرح تاکنون به مرحله اجرا نرسیده است. سوال مهمی که مطرح می‌شود آن است که چگونه دولت از واحدهای تولیدی که وضعیت مناسبی نیز ندارند اقدام به اخذ مالیات می‌کند ولی از املاک و مستغلاتی که زمینه مناسبی برای اخذ مالیات داشته و تجربه اخذ مالیات آن نیز در کشورهای دیگر دنیا وجود دارد مالیاتی گرفته نمی‌شود؟

نکته دومی که در همین راستا وجود دارد آن است که به نظر می‌رسد سیاست‌های پولی بانک‌مرکزی خود بزرگ‌ترین مدافع رشد بازار املاک و مستغلات باشد. فعالان بازار به خوبی اطلاع دارند که کمتر ملکی را می‌توان یافت که سرمایه‌گذاری در آن توجیه اقتصادی نداشته باشد. آن هم در صنعتی که رشد تکنولوژی و فناوری در آن نسبت به سایر صنایع در حداقل است. به تعبیر دیگر، توجیه‌پذیری پروژه‌های ساختمانی در کشور نه به‌دلیل رشد فناوری و استفاده از دانش روز است. علت اصلی این رشد، صرفا یک متغیر مهم اقتصادی به نام تورم است.

اقتصاد کشور درحال‌حاضر در شرایطی قرار دارد که بدهی بانک‌های تجاری به بانک‌مرکزی که مرکز خلق پول است، رشد قابل‌توجهی داشته است. طبعا افزایش حجم نقدینگی کشور از این محل، باعث شده که منابع زیادی در دست فعالان اقتصادی و بانک‌ها باشد. در صورت عدم جهت‌دهی مناسب این نقدینگی به سمت فعالیت‌های تولیدی، بازارها از تعادل خارج شده و هر روز شاهد رشد قابل‌توجه یکی از بازارها خواهیم بود.

 

این مطلب برایم مفید است
16 نفر این پست را پسندیده اند