مرزشکنی در حریم‌های شهری

بخشی از علت انتخاب این روش (طراحی از نو) شاید به دلیل بی‌پاسخ گذاشتن نیاز بازار مسکن به برنامه‌های عملیاتی رونق عرضه طی سال‌های گذشته و تعجیل مدیران جدید برای جبران کارنامه قبلی‌ها باشد. اما اگر همین فرضیه نیز به‌عنوان علت مطرح باشد، دلیل قانع‌کننده‌ای برای ادامه روش فعلی نیست.

بازار اجاره تهران حدود دو سال است شرایط بحرانی را به لحاظ روند رشد اجاره‌بها تجربه می‌کند. میزان رشد هزینه اجاره‌نشینی در تهران البته طی این دو سال کمتر از رشد قیمت خرید مسکن بوده، اما با لحاظ اینکه استطاعت مالی مستاجرها به مراتب کمتر از بنیه پرداخت متقاضیان خرید است، تورم اجاره در سطحی کمتر از رشد قیمت نیز می‌تواند باعث واکنش مستاجرها به دو شکل شود. در شکل اول، تقاضای اجاره سعی می‌کند کیفیت محل سکونت (آپارتمان اجاره‌ای) را تنزل دهد و در شکل دوم شاهد هستیم بخشی از اجاره‌نشین‌های شهر تهران طی دو سال گذشته به شهرهای اقماری مهاجرت موقت یا دائم انجام داده‌اند.

ماجرا از این قرار است که تابستان سال گذشته سیاست «تعیین نرخ رشد اجاره‌بها» آن هم با فاصله کمتری از تورم عمومی و تورم ملکی مطرح شد و کار تا تنظیم یک لایحه برای تصویب آن پیش رفت، اما به دلیل نقدهای کارشناسی در رد این موضوع، سرانجام موضوع در دولت مسکوت ماند.

از تابستان پارسال تا همین دو، سه ماه اخیر تقریبا هیچ اتفاقی در بحث سیاست‌گذاری برای بازار اجاره رخ نداد که البته این بزرگ‌ترین ضعف دولت به حساب می‌آید و نشان می‌دهد در این بخش، برنامه‌ریزی بلندمدت و به‌دور از عجله اصولا وجود ندارد.

طی ماه‌های اخیر سه نوع راهکار از طرف دولت و مجلس مطرح شده است. راهکار اول این بوده که دامنه‌ای از نرخ رشد اجاره‌بها برای شهرها به شکل رسمی اعلام شود و سپس به موجران گفته شود که اگر آپارتمان‌ها را با رعایت این دامنه اجاره دهند، مشمول معافیت مالیات اجاره خواهند شد.

راهکار دوم نیز به‌تازگی از طرف مجلس ارائه شده مبنی بر اینکه یکسری شرکت واسطه‌ای کار اجاره دادن واحدهای مسکونی را به دست گیرند و خانه‌ها را از موجر گرفته و به مستاجر بدهند، به گونه‌ای که برای هر واحد مسکونی اجاره‌ای دو فقره اجاره‌نامه با امضای مشترک شرکت واسطه‌ای منعقد شود!

درباره راهکار اول به نظر می‌رسد سیاست‌گذار اگر چه قصد داشته از تجربه کشورهای مختلف استفاده کند، اما یک جای کار را در این الگوبرداری مشاهده نمی‌کند. در برخی کشورهای اروپایی درست است که دولت‌ها نرخ رشد سالانه یا دوره‌ای اجاره‌بها را تعیین و اعلام می‌کنند و رعایت آن از طرف موجران الزامی است اما این الزام نه برای موجران خرد و حقیقی که برای موجران حقوقی رعایت می‌شود. موجران حقوقی شرکت‌هایی هستند که زمین و تسهیلات ساخت دریافت و انبوه خانه‌های اجاره‌ای احداث می‌کنند.

 این شرکت‌ها چون مورد حمایت دولت و بانک‌ها هستند در نتیجه به این سمت هدایت می‌شوند که در اجاره‌داری، متناسب با تورم عمومی، هزینه‌ها را برای مستاجرها افزایش دهند.

راهکار دوم نیز کاملا اشتباه است و اجرای آن تبعات جبران‌ناپذیر برای مستاجرها خواهد داشت. در این باره هم خطای تشخیص نسبت به اجاره‌داری حرفه‌ای رخ داده است. در کشورهای مختلف شرکت‌های اجاره‌دار، واسطه‌گر بازار نیستند، بلکه عاملیت عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای به معنی مالکیت این واحدها را در اختیار دارند. ضمن آنکه اگر مبنای سیاست‌گذاری کمک به کاهش هزینه مستاجرها است، ورود ضلع سوم به رابطه موجر و مستاجر، حتما خلاف این مبنا است، چرا که هزینه اجاره را دست‌کم از محل دستمزد شرکت‌های واسطه‌گر افزایش می‌دهد.

اما راهکار سوم که موضوع بحث این روزهای بازار مسکن نیز هست، به طرح تامین مسکن کارمندان برمی‌گردد.

در این طرح براساس آنچه اعلام شده، دولت تصمیم گرفته از زمین‌های خود برای ساخت و عرضه مسکن ارزان‌قیمت به کارمندان دستگاه‌های دولتی بهره ببرد.

شبیه این سیاست در دوره‌های گذشته نیز توسط دولت‌ها به اشکال مختلف اجرایی شد. در دوره‌ای، زمین‌های دولت در دل شهرها حتی در بهترین نقاط تهران امروزی، به تعاونی‌های مسکن وزارتخانه‌ها، نهادهای عمومی و دولتی واگذار شد. آن زمان البته، این مناطق جزو محیط شهر تهران، اما در داخل محدوده شهری به حساب می‌آمد. نمونه این نوع واگذاری را می‌توان اراضی شهرک غرب و بالاتر از شهرک غرب (شهرک مخابرات تا فرحزاد) نام برد.

در آن زمان از یکسو سهم اجاره‌نشین‌های کارمند از کل متقاضیان اجاره مسکن قابل توجه بود و از سوی دیگر، دولت در داخل شهرها زمین مناسب قابل واگذاری داشت و از همه مهم‌تر، مجموعه دولت مصمم بود برای تامین مسکن، از اراضی در اختیار خود استفاده کند.

در دوره‌ای هم زمین‌های خارج از شهرها برای خانه‌سازی صرف تدارک دیده شد که هزینه‌های نجومی تامین خدمات برای این اراضی هنوز هم به بودجه دولت تحمیل می‌شود.

اما در مقطع فعلی دو موضوع مهم وجود دارد که امکان موفقیت طرح را تضعیف می‌کند.

موضوع اول، زمین است. تقریبا می‌توان گفت دولت دست‌کم در تهران و شهرهای بزرگ، زمین مناسب و قابل واگذاری ندارد.

دستگاه‌های دولتی اراضی بزرگی در شهر تهران دارند، اما اینکه این زمین‌ها کاربری مسکونی داشته باشد یا مالک مربوطه حاضر به واگذاری آن باشد، محل بحث است! موضوع دوم نیز به سهم کارمندان مستاجر از کل جامعه اجاره‌نشین برمی‌گردد. این وضعیت نسبت به گذشته تفاوت پیدا کرده است. امروز بخش زیادی از تقاضای اجاره، بیرون از جامعه کارمندی است.

در نتیجه محدود کردن طرح حمایتی به کارمندان بازدهی طرح را در کل بازار اجاره مسکن پایین می‌آورد.

به نظر می‌رسد دولت دو راه پیش رو دارد. راه اول می‌تواند تکرار افزایش محدوده شهرها از طریق ساخت و ساز روی زمین‌های دولتی خارج از شهرها باشد که مشکلات خاص خود همچون افزایش هزینه اداره شهرها، بی‌رغبت بودن متقاضیان به سکونت در واحدها، تحمیل بودجه انتقال آب و برق و گاز به بیرون شهرها و مسائلی از این دست را دارد. راه دوم اما می‌تواند تنظیم بازار از طریق مالیات باشد.

در یک نمونه موفق برای تامین مسکن، در آلمان ساز‌و‌کار بازار به گونه‌ای است که فاقدان مسکن تمایل غالب به اجاره‌نشینی دارند تا خرید مسکن. این تمایل به‌خصوص در زوج‌های خانه اولی برای ۱۰ سال اول زندگی بیشتر است.

در این کشور، از فروش خانه دوم و بیشتر مالیات سنگین دریافت می‌شود. اما مالکان به شکل مشروط از پرداخت این مالیات حداقل ۲۵ درصدی معاف هستند. شرط معافیت آن است که خانه دوم یا بیشتر افراد، بعد از حداقل ۱۰ سال فروخته شود.

در این فاصله، کسانی که به قصد سرمایه‌گذاری خانه بیشتری خریداری کرده‌اند، آن را روانه بازار اجاره می‌کنند. این افراد یک انگیزه مضاعف نیز برای اجاره‌داری دارند و آن پرداخت اقساط وام خرید مسکن از محل دریافت اجاره‌بها است. در این کشور در عین حال، نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن مشخص و از قبل اعلام می‌شود با این تفاوت که میزان رشد اجاره‌بها، سالانه نیست بلکه هر ۴ تا ۸ سال یک‌بار، اجاره‌بها افزایش پیدا می‌کند.

 

این مطلب برایم مفید است