بررسی تطبیقی رشد قیمت‌ها

۱- طی ماه‌های گذشته ضمن اینکه قیمت مصالح ساختمانی دچار رشد شده است، قیمت زمین و پروانه ساخت نیز رشد کرده است. این رشد تا حدی بوده که به دلیل متقارن نبودن رشد تمامی هزینه‌های تشکیل‌دهنده احداث ساختمان، نوعی تاخیر فاز زمانی در رشد هزینه‌ها ملاحظه می‌شود. به تعبیر دیگر تا آن حد که قیمت زمین و هزینه‌های ساخت طی ماه‌های گذشته رشد داشته است، هزینه‌های پروانه رشد نکرده است. این تاخیر زمانی رشد، احتمالا طی سال‌جاری یا سال‌های آتی تا حدودی جبران خواهد شد. در ضمن قیمت پروانه ساختمانی معمولا از ابتدای اردیبهشت ماه هر سال توسط شهرداری‌های کشور (مانند تهران) اعمال می‌شود.

۲- یکی از بهترین شاخص‌ها برای سنجش آنچه در صنعت ساختمان بروز کرده است و بررسی اثرات رشد قیمت‌های فروش و هزینه‌ها خصوصا هزینه‌های ساخت روی سود‌آوری پروژه‌های ساختمانی، به‌روز‌رسانی گزارش‌ها امکان‌سنجی است. در چند نمونه از گزارش‌های امکان سنجی با کاربری‌های مختلف در شرایطی که مفروضات هزینه‌ای و درآمدی آنها بروز شده و با گزارش امکان‌سنجی تهیه شده با همان مفروضات متراژی در ۴ سال قبل (به‌عنوان نمونه) مقایسه می‌شود که مشخص است حاشیه سود کاهش یافته است. به تعبیر دیگر پروژه‌ای مشخص با مفروضات متراژی معین در حال حاضر سوددهی کمتری نسبت به سال ۹۴ نشان می‌دهد. دلیل اصلی این موضوع آن است که هزینه‌ها؛ خصوصا هزینه‌های ساخت و هزینه تملک زمین آنقدر رشد داشته، قیمت‌های فروش توانایی رشد نداشته است و شاید هم توانایی رشد بیش از این را نیز نداشته باشد. چرا که کشش‌پذیری طرف تقاضا برای رشد قیمت بیش از این پایین است. این به آن معناست که احداث واحدهای مسکونی در حال حاضر نسبت به سرمایه‌گذاری در سایر بازارها توجیه و نرخ بازدهی کمتری داشته باشد. هرچند که ریسک بازار مسکن نیز نسبت به سایر بازارهای پایین‌تر است.

۳-  نکته قابل‌تامل در افزایش بهای تمام شده ساختمان آن است که قیمت مصالح به چه میزان رشد داشته است؟ هنگامی‌که درخصوص رشد این بخش از بهای تمام شده ساختمان صحبت می‌کنیم، باید به این نکته توجه داشته باشیم که هر یک از اجزای مصالح ساختمان دارای انواعی است؛ به‌عنوان مثال سیمان دارای انواع پاکتی و فله است؛ طبعا برای بررسی میزان نرخ رشد قیمت سیمان به این تفاوت در انواع باید توجه داشت و قس علی هذا. بنابراین پرداختن به نرخ رشد قیمت مصالح ساختمانی با در نظر گرفتن این انواع بوده و کاملا جنبه متوسط و عمومی دارد.

۴- براساس اطلاعات کسب شده، با عنایت به اینکه نرخ رشد قیمت مصالح ساختمانی طی ماه‌های گذشته، غالبا تابعی از رشد نرخ ارز بوده و به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم از آن بازار متاثر شده است، بنابراین شاید مناسب‌تر باشد که در بررسی نرخ رشد، مقطعی را در نظر گرفت که درآن، بازار ارز در دوران رشد خود به سر برده است. اگر آغاز رشد نرخ ارز را از رقم حدود ۳ هزار تومان از اواخر پاییز سال ۱۳۹۶ در نظر بگیریم، بنابراین مناسبت دارد که بازه‌ای از زمان را برای رشد مصالح ساختمانی لحاظ کنیم که این مقطع در دل آن قرار داشته باشد. بنابراین مقایسه کردن قیمت مصالح ساختمانی در فاصله فروردین ۹۶ تا فروردین ۹۸ نشان دهنده مقطعی است که قبل از آغاز رشد نرخ ارز تا شرایط فعلی که نرخ ارز تا حدود ۱۵۰۰۰ تومان نیز در بازار غیررسمی رسیده است را شامل خواهد بود.

۵- براساس اطلاعات کسب شده برای تعدادی از متغیرهای موثر در احداث شامل گروه سیمان، آجر و سفال، میلگرد و آهن و کاشی و سرامیک و نیز متغیر دستمزد نیروی انسانی برای بنایی و ابنیه، قالب‌بندی فلزی، گروه کارهای بتنی و گروه اسکلت‌ساز ملاحظه می‌کنیم که همه گروه‌ها دارای رشد قابل‌توجهی در قیمت بوده‌اند که خلاصه آن در جدول آورده شده است. ملاحظه می‌شود که بالاترین نرخ رشد متعلق به گروه میلگرد وآهن با ۱۵۴‌درصد نرخ رشد، سپس و به ترتیب سیمان با ۶۳‌درصد نرخ رشد، آجر و سفال با ۶۱‌درصد نرخ رشد و کاشی و سرامیک با ۵۵‌درصد نرخ رشد بوده است. درخصوص دستمزد نیز بیشترین نرخ رشد متعلق به گروه کارهای بنایی و ابنیه با نرخ رشد ۵۹‌درصدی و سپس گروه آهنگری با ۵۱‌درصد نرخ رشد و بعد ازآن گروه کارهای بتنی با ۴۴درصد نرخ رشد، اسکلت‌ساز با ۴۳‌درصد نرخ رشد و قالب بند فلزی با ۴۱‌درصد نرخ رشد بوده است.

۶- ملاحظه می‌شود با وجود آنکه قیمت دلار به‌عنوان یکی از شاخص‌های نرخ برابری ریال با ارزهای خارجی طی ماه‌های گذشته در حدود ۵ برابر شده است، قیمت مصالح ساختمانی به این نسبت دچار رشد نشده است. ولی خود باعث افزایش بهای تمام شده واحدهای در دست احداث شده و پتانسیل افزایش قیمت مسکن را برای ماه‌ها یا سال‌های آتی فراهم خواهد کرد. به نظر می‌رسد که رکودی عمیق‌تر در انتظار بازار مسکن و در مجموع صنعت ساختمان خواهد بود.

23 (4)

این مطلب برایم مفید است