۱- طی ماه‌های گذشته به اعتبار حرکت بازارهایی مانند بازار ارز که درآن یکی از قیمت‌های کلیدی اقتصاد تعیین می‌شود، شاهد حرکت در بازار مسکن نیز بوده‌ایم. همان‌طور که به گواه آمار و اطلاعات و نیز مشاهدات مختلف قابل درک است، در چند ساله بعد از سال ۹۱ در مقاطعی شاهد عمیق‌ترین رکود در بازار مذکور بودیم به‌گونه‌ای که بسیاری از فعالان این صنعت مجبور بوده‌اند محصولات خود را حتی کمتر از بهای تمام شده عرضه کنند.

۲- در بررسی رفتارهای بازار مسکن طی ۴ سال اخیر، نکته قابل تامل آن است که به‌رغم جو روانی حاکم برای انجام معاملات در این بازار و تهییج مردم برای خرید مسکن، تعداد معاملات انجام شده در بازار مسکن در شهری مانند تهران طی ماه‌های اخیر حداکثر حدود ۱۹هزار معامله بوده و این رقم بیشتر از سقف تعداد معاملات به میزان تقریبی ۲۴ هزار معامله که در اردیبهشت ماه ۹۳ ثبت شده نبوده است. به تعبیر دیگر هیجان ایجاد شده در بازار مسکن طی ماه‌های گذشته چندان جنبه تعدادی نداشته و غالبا جنبه قیمتی داشته است. بر اساس اطلاعات موجود، در تمامی سال‌های مورد بررسی، در ماه فروردین به دلیل مسافرت‌های نوروزی، تعداد معاملات مسکن به حداقل مقدار خود و به رقم تقریبی ۵‌هزار معامله رسیده و در اردیبهشت ماه به میزان تقریبی ۳ برابر نسبت به ماه فروردین رشد می‌کند. ضمن اینکه برای اولین بار از دی ماه ۹۷، نمودار قیمت مسکن در تهران، بالاتر از نمودار تعداد معاملات حرکت کرده و ظاهرا به این زودی قصد بازگشت سیکلی ندارد.

۲-۱- آنچه به نظر می‌رسد در بازار مسکن قابل تامل باشد این است که جنس هیجانات بازار مسکن در اردیبهشت ماه ۹۳ (به‌عنوان یک نقطه) با جنس هیجانات در اردیبهشت ۹۷ یک تفاوت مهم دارد. این تفاوت از آنجاست که طی چند ماه بعد از حداکثر شدن تعداد معاملات در اردیبهشت ماه ۹۳، قیمت روندی نزولی به خود گرفته و تا مهر ماه همان سال نیز این روند ادامه داشته است. این درحالی است که از اردیبهشت ماه ۹۷ که تعداد معاملات به سقف ۱۹ هزار فقره معامله رسیده است، قیمت کماکان در حال افزایش بوده و شکاف عجیبی در قیمت و تعداد معاملات ایجاد شده است. به نحوی که به‌رغم افت معاملات به حدود ۱۳ هزار فقره در تیرماه ۹۷، قیمت کماکان به روند صعودی خود ادامه می‌دهد.

۳- دلایل بروز این وضعیت خود یکی از مواردی است که جای بحث و تحلیل فراوان توسط صاحبنظران بازار مسکن دارد. به نظر می‌رسد که وضعیت بازدهی سایر بازارها یکی از دلایل اصلی بروز این شکاف بین قیمت و تعداد معاملات است. ویژگی بازار مسکن این است که سهم آن در سبد هزینه خانوار بالا بوده وعمدتا افراد و خانوارها برای ورود به این بازار از ابزارهای اهرمی مانند اخذ تسهیلات از بانک‌ها استفاده می‌کنند. به تعبیر دیگر خصوصا برای گروه‌های متوسط و پایین درآمدی خرید مسکن بدون اخذ تسهیلات در موارد بسیاری قابل‌تصور نیست. طی ماه‌های گذشته عمده افرادی که توان مالی خود را برای خرید متمرکز کرده و قصد خرید در این بازار را داشتند در جهت شکل‌دهی تقاضای معاملاتی اقدامات لازم را در این بازار انجام دادند. به دلیل محدودیت توان خرید افراد در این بازار و با توجه به افزایش قیمت‌های حادث شده، طبعا تعداد معاملات کاهش پیدا کرده است.

۴- کاهش تعداد معاملات بعد دیگری نیز در طرف عرضه بازار مسکن دارد. به نظر می‌رسد که عرضه‌کنندگان در بازار مسکن در نوعی ابهام نسبت به آینده اقتصاد کشور به سر می‌برند. مالکان فعلی واحدهای مسکونی، می‌دانند با توجه به افزایش نرخ ارز و بالا رفتن قیمت طلا، سکه و خودرو به‌عنوان بازار‌های رقیب نمی‌توانند به یک‌باره (آنگونه که نرخ ارز دچار حرکت قیمتی می‌شود) قیمت‌های خود را افزایش دهند. به تعبیر دیگر عرضه‌کنندگان در بازار مسکن برای عقب نماندن نرخ بازدهی نسبت به بازارهای رقیب نیازمند فرصت بیشتری نسبت به بازار‌های رقیب هستند. به همین دلیل بدون متوقف کردن افزایش قیمت‌ها، تا جایی که بتوانند در این بازار قیمت‌ها را بالا می‌برند.

از سوی دیگر، عرضه‌کنندگان می‌دانند که با توجه به نرخ تورم قابل تصور در آینده بهترین و کم‌ریسک‌ترین بازار برای حفظ ارزش پول خود، نگهداری دارایی‌ها در قالب مسکن است. بنابراین به‌رغم رشد قیمت‌های مسکن، میل چندانی به عرضه ندارند، چرا که اطمینان دارند در آینده‌ای نه چندان دور می‌توانند نرخ‌های بازدهی بیش ازپیش را خصوصا در واحدهای لوکس یا واحدهای با متراژ پایین بگیرند. بنابراین برای فروش عجله‌ای ندارند.

۵- اما در آینده در این بازار چه رخ خواهد داد؟ به نظر می‌رسد که آینده بازار مسکن بیشتر تابعی از آینده سایر بازارها مانند بازار ارز باشد. هرچند که عرضه واحدهای در دست احداث به‌طور متوسط بین ۱۸ تا ۲۴ ماه به طول می‌انجامد، اما بر اساس اطلاعات منتشر شده ازسوی مراکز آماری کشور و بر اساس مشاهدات میدانی به خوبی وقوع تورم در بازار مصالح ساختمانی (به‌طور متوسط و به میزان تقریبی ۲۷ درصد در بهار ۹۷ نسبت به بهار ۹۶ برای ۱۰ گروه دارای اهمیت بالاتر) قابل‌لمس است. این موضوع انتظارات تورمی در این بخش را بیش از پیش نمایان می‌سازد. به تعبیر دیگر به‌رغم افت توان خرید طرف تقاضا، از یکسو عرضه‌کنندگان نگران نرخ بازدهی قابل کسب از بازار مسکن نسبت به سایر بازارها هستند و به هیچ عنوان علاقه‌ای به عقب ماندن از سایر بازار‌ها برای واحدهای موجود خود ندارند و از سوی دیگر برای واحدهای در دست احداث خود نیز به دلیل بالا رفتن بهای تمام شده ناگزیر از عرضه محصولات خود با قیمت‌های بالاتر هستند.

29