در مقابل وظایف مشخصی برای شهرداری‌ها در طول زمان به‌وجود آمد بدون اینکه شیوه مناسب تامین مالی اجرای آن طراحی و قانونمند شود. بررسی تاریخچه منابع درآمدی شهرداری‌ها نشان می دهد که بیشتر این منابع بدون پشتوانه نظری و تجربی طراحی، تصویب و به مرحله اجرا گذاشته شد. پس از دوره زمانی کوتاهی پیامدهای نامناسب آن بر اقتصاد شهرها آشکار شد، ولی بیشتر به این دلیل که منابع درآمدی کفاف هزینه‌های جاری و عمرانی را می‌داد و پیامدهای کوتاه مدت آن مشهود نبود، موضوع تبدیل به معضل در محافل اجرایی نشد و به‌رغم توصیه‌های کارشناسی در مجموع نظام اجرای کشور به سمت اصلاح آن پیش نرفت.

پیامدهای بلند‌مدت این روند، تاثیرات مخربی بر توسعه شهری و سیاست‌های شهرسازی گذاشت که از منظر کارشناسان اقتصاد شهری پیش بینی شده بود که برخی از آن به شرح زیر است:

•‌ افزایش قابل‌توجه در هزینه تمام شده ساخت ساختمان و پیامد بلند‌مدت آن بر بخش حقیقی اقتصاد

•‌ اتکای درآمد به ساخت‌و‌سازهای شهری موجب نداشتن برنامه صحیح، هدفمند و هماهنگ با سایر برنامه‌های عمرانی و توسعه شهری شده و امر برنامه‌ریزی بلند‌مدت و سیاست‌گذاری را با مشکل مواجه کرده است. همچنین درآمد زایی در شهرداری مهم‌تر از مدیریت صحیح و نظارت برنامه‌ای بر ساخت‌و‌ساز شهری شده است. در نتیجه منجر به عدم اجرای مطلوب طرح‌های تفصیلی مصوب شد.

•‌ تدوین طرح‌های تفصیلی جدید شهر‌ها با توجه به اهداف درآمدی و کمرنگ شدن استانداردهای شهرسازی

• نبود استراتژی مشخص برای وصول عوارض دیگر

•‌ عدم امکان طراحی سیستم نظارتی مناسب برای کنترل بودجه (سهم بالای تاثیر عوامل بیرونی)

•‌ ایجاد مشکل در برنامه‌ریزی برای آینده و افزایش تاثیر عوامل بیرونی و محیطی بر شهرداری

بنابراین لازم بود قبل از طرح هرگونه پیشنهاد اصلاحی در جهت بهبود منابع درآمدی شهرداری‌ها این پدیده به‌صورت بنیادی مورد بررسی قرار گیرد. نتایج تحقیقات انجام شده در کتابی باعنوان «ساختار تامین مالی مناسب توسعه پایدار کلان‌شهری» تالیف شد که توصیه می‌شود تصمیم‌گیران مطالب کتاب را مطالعه کنند. ضمنا در فصل پایانی کتاب حاضر پیش‌نویس لایحه مورد نیاز برای اصلاح نظام درآمدی شهرداری‌ها و دلایل توجیهی آن در ۴۸ماده آورده شد که چکیده‌ای از نتایج آن به شرح زیر است.

از منظر علم اقتصاد، شهرداری به‌عنوان نهاد بخش عمومی بوده و تولیدکننده بسیاری از کالاها و خدمات محلی مورد نیاز شهروندان از قبیل فضای سبز، نظافت شهری، خیابان‌ها و بزرگراه‌ها است. بنابراین لازم است مبانی نظری منابع درآمدی بررسی شود. همچنین مطالعه و بررسی چگونگی حجم و اندازه مناسب شهرداری در هر شهر، تفکیک وظایف دولت مرکزی و محلی و نیز شیوه تامین مالی وظایف مختلف شهرداری برای هر دسته از فعالیت‌ها ضروری است، بنابراین لازم است به شیوه‌ای علمی حداقل به سوالات ذیل پاسخ داده شود:

۱- کارآیی دولت مرکزی برای تولید کالاها و خدمات محلی بیشتر است یا دولت محلی؟

۲- دولت مرکزی چه حجمی از کالاهای عمومی محلی را باید تامین کند؟

۳- آیا می‌توان برای شهرداری سطح بهینه مخارج را تعریف کرد؟

۴- پایه‌های مناسب اخذ عوارض برای تامین مالی هزینه‌های بخش عمومی شهری چیست؟

۵- آیا در سیاست‌گذاری مالیات ستانی محلی، معیار توانایی پرداخت باید ملاک باشد یا میزان استفاده از کالاهای عمومی محلی؟

۶- سهم هر پایه در تامین مالی شهرداری باید چه میزان باشد؟

۷- ظرفیت کسب درآمد در داخل حریم شهر از طریق این پایه‌ها چقدر است؟

همچنین در طراحی نظام درآمدهای شهرداری‌ها حداقل باید به اصول زیر توجه شود:

•‌ اصل عدالت؛

•‌ اصل شفافیت؛

•‌ اصل کارآیی؛

•‌ اصل عدم تاثیر بر قیمت کالاها و خدمات؛

•‌ اصل پایداری؛

•‌ اصل کفایت.

با توجه به نتایج حاصل از تحقیقات انجام شده منابع لازم برای اداره و توسعه شهرها باید از چهار گروه به شرح زیر دریافت شود:

۱- آلایندگی و سوخت: به‌عنوان جبران رفاه از دست رفته شهروندان و تعادل بخشی به مصرف

۲- سهمی از دریافت مالیات‌های ملی: به‌عنوان کمک‌های عمرانی برابری ساز دولت مرکزی

۳- دارایی‌های منقول (خودرو): به‌عنوان حق عبور و مرور سالانه خودروها (پلاک‌گذاری)

۴- دارایی‌های غیر‌منقول (املاک و مستغلات)

در جمع‌بندی توصیه‌هایی به شرح زیر مطرح و در کنار آن بررسی‌های لازم درخصوص امکان‌پذیری هر کدام نیز انجام شد:

۱- مالیات محلی (عوارض) بر املاک (بر پایه ارزش عرصه) پس از تصویب مجلس شورای اسلامی، جایگزین درآمدهای ساختمانی شود. (مواد ۱تا ۲۰ پیش نویس لایحه پیشنهادی)

۱- نرخ متوسط آن حداکثر یک درصد ارزش روز املاک در نظر گرفته شود.

۲- با توجه به ارزش املاک نرخ‌های ترجیحی برای آن در نظر گرفته شود.

۳- متناسب با شرایط اقتصادی شهروندان (توانایی پرداخت) در هر شهر سطح مشخص معافیت در نظر گرفته شود.

۴- مبنای محاسبه مالیات، آخرین قیمت معامله شده املاک در نظر گرفته شود.

۵- برای سال اول، برآورد ارزش قیمت روز املاک مبنای وصول در نظر گرفته شود.

۶- در یک دوره ۵ تا ۱۰ ساله این منبع جایگزین کلیه درآمدهای ساختمانی شهرداری شود.

۷- ارائه بسته‌های تشویقی برای تسریع در ساخت‌و‌ساز، رعایت دستورالعمل‌های صرفه‌جویی در انرژی، بازآفرینی شهر و...

۸- تعیین دوره زمانی مشخص برای معافیت املاک جدید‌الحداث (مبالغ را بابت اخذ پروانه به شهرداری پرداخت کرده‌اند)

۹- تجمیع مالیات و عوارض درخصوص املاک (قوانین مغایر مالیاتی و عوارضی همه تجمیع و لغو شود.)

۱۰- توجه به اصل استقلال تصمیم‌گیری محلی و دادن اختیار لازم برای تغییر نرخ و شیوه وصول آن.

۱۱- تعریف عوارض بر کربن و واگذاری وصول و عواید آن به شهرداری‌ها (مواد ۲۱تا ۲۶)

۱۲- واگذاری منابع درآمدی که در کشور بر پایه خودرو (ارزش) و پلاک‌گذاری آن تعریف شده است به شهرداری‌ها، مواد (۲۷تا۳۸)

۱۳- تعریف یارانه‌های برابری ساز در ساختار بخش عمومی ملی در جهت جبران شکاف‌های توسعه نیافتگی با نظارت سازمان برنامه و بودجه.

۱۴- بر اصول فدرالیسم مالی جایگزین منابع حذف شده دولت مرکزی از محل قانون مالیات ارزش افزوده انجام شود.