محمد امیر کرامت

تحلیلگر اقتصاد مسکن و ساختمان

مالیات ابزار شناخته شده در توزیع متعارف و عادلانه ثروت و تامین هزینه‌های دولت‌ها است. در عین حال، یک سازمان مالیاتی موفق، در هدایت سرمایه‌ها به مسیر صحیح مولد، انگیزاننده است و می‌تواند در بازدارندگی از بی‌نظمی‌های سرمایه‌گذاری بسیار موثر باشد.آنچه در سال‌های انتهایی دهه هشتاد و ابتدای دهه ۹۰ اتفاق افتاد، همزمان با کمرنگ شدن دیدگاه مثبت سرمایه‌گذاری‌های وابسته به بازرگانی خارجی، ناشی از رشد تصاعدی تحریم‌های ظالمانه قدرت‌های جهانی برای در تنگنا قرار دادن اقتصاد ایران، سبب شد حجم عظیم سرمایه‌های انباشته شده به‌جهت رشد بیمارگونه نقدینگی، در نبود جایگزین‌های قابل اعتماد دیگر، به سمت سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز و املاک هجوم بیاورد.خواص منحصربه‌فرد این نوع از سرمایه‌گذاری، در شرایط تحریم، به‌واسطه قابلیت‌های شاخص در: نگهداری، غیرقابل سرقت بودن و از همه مهمتر به‌واسطه نبودن سامانه متمرکز «کاداستر» و قابل بهره‌برداری نبودن سامانه افشای واقعی قیمت‌های تمام شده و تشخیص سود واقعی دارایی‌ها و نبودن شرایط اخذ مالیات بر دارایی‌های ملکی، همگی سبب شدند جذاب‌ترین نوع سرمایه‌گذاری، در صنعت ساخت‌وساز و مسکن تجلی پیدا کند.

سکوت قانون اخذ مالیات در قبال املاکی که هیچگونه استفاده درآمدی از آنها نمی‌شود، باعث شد تا سازنده و سرمایه‌گذار ترجیح دهد به‌شکلی چراغ خاموش تا مهیا شدن شرایط ایده‌آل برای فروش و تبدیل احسن دارایی‌اش، اموال ملکی و ساختمانی خود را حتی پس از آماده شدن کامل، در معرض فروش و حتی اجاره قرار ندهد. از سوی دیگر کاملا بدیهی بود که بخش صنعت ساختمان و مسکن، یکی از صنایع نسبتا خودکفا و داخلی است که می‌تواند حتی در شرایط تحریم به‌کار خود ادامه دهد. همچنین سابقه اخذ سودهای فوق‌العاده از سرمایه‌گذاری در این صنعت، در سال‌های پایانی دهه هشتاد و ابتدای دهه ۹۰، شرایط را به‌گونه‌ای پیش برد که سرمایه‌گذاری در این حوزه را به شیوه‌ای بی‌رقیب از کسب‌وکار تبدیل کرد که در غیاب سایر امکانات ایمن سرمایه‌گذاری، شرکت‌ها، موسسات مالی و حتی بعضی از بانک‌ها را بر آن داشت تا برای پاسخگویی به تقاضای سپرده‌گذارانشان در طلب سودهای مورد انتظار، در این حوزه پرسود و کم‌ریسک وارد شوند.

آنچه واقعا جایش خالی بود، حضور اهرم مالیاتی، برای کنترل این اوضاع، در آن احوال بود. حضور مرجعی برای رصد کردن آن جهش‌های درآمدی، می‌توانست علاوه‌بر ایفای نقش صحیح توزیع ثروت، الگوی مناسبی را برای اخذ مالیات‌های ناشی از سرمایه‌گذاری فراهم کند. در آن شرایط با توجه به نبودن هیچ گزینه معتبرتر برای سرمایه‌گذاری، تجربه وضع مالیات‌های مرتبط با حوزه ساخت‌وساز ساختمان و مسکن، می‌توانست بسیای کم‌هزینه‌تر و کم‌خطرتر باشد.به هر حال، از ذکر نکات منفی و اندوه خوردن بابت نکرده‌ها که بگذریم، با توجه به تمایل دولت به ارتقای سهم مالیات در تامین هزینه‌های کشور، پیشنهادها، طرح‌ها و نهایتا مقررات جدید برای وضع مالیات‌های مرتبط با حوزه ساخت‌وساز و مسکن مطرح شده‌اند و همان‌طور که مشهود است نظرات موافق و مخالف بر این‌گونه مالیات‌ها وجود دارد. اما در حال حاضر، وضع مالیات‌هایی از این دست، علاوه‌بر اینکه «لازم» هستند، باید با تدبیر و «ظرافت» اجرایی شوند.

«لازم»، از این جهت که تحرکات ملایم ایجاد شده اخیر برای سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز، طبیعتا همچنان انگیزه‌های ذاتی منفعت‌طلبانه خود را دارد و چون این سرمایه‌گذاری‌ها، در نهایت به کالاهای ملکی منجر خواهند شد که احتمالا ممکن است همانند کالاهای تولید شده قبلی این عرصه، فروشی شیرین و سودآوری مشابه سال ۹۱، را فراهم نیاورند. در این حالت، دوباره به اندوخته انباشته سرمایه‌های محبوس در املاکمان، اضافه خواهد شد و البته چون باز هم، گزینه همسنگ و کم‌خطر دیگری برای جذب سرمایه‌گذاری نسبتا کلان وجود ندارد، وضع مالیات‌های جدید می‌تواند در این محدوده، یعنی سرمایه‌گذاری‌های با انگیزه سوداگری، به عنوان اهرمی بازدارنده، به‌خوبی و به‌شکلی حساب شده، مورد استفاده قرار گیرد. البته اگر هم، وضع چنین مالیات‌هایی، از هجوم سرمایه‌گذاری‌ها در این بخش، با تبعات تجربه شده حبس سرمایه‌ها در املاک بدون استفاده بکاهد، چه باک؟ حال باید، به قسمت «ظریف» اعمال قوانین و مقررات مالیاتی در حوزه ساخت و ساز پرداخت و برای اجرایی شدن منطقی آن، از دو نکته نباید غافل بود:یکی اینکه، باید «سامانه اطلاعاتی» در شناسایی «سرنوشت کالاهای ملکی» وجود داشته باشد که بتواند تکیه‌گاه اطلاعاتی قدرتمندی برای وضع مالیات بر املاک احتکار شده باشد و آن‌طور که از اطلاعیه‌های سازمان امور مالیاتی بر می‌آید، مقرر است راه‌اندازی این «سامانه» را متولیان مسکن و شهرسازی بعهده بگیرند.

دوم اینکه، سرمایه‌گذاران کوچک، شرکت‌های تعاونی مسکن و سازندگان خرد، همان اندک سرمایه‌گذاریشان دچار مشکلات و دست‌اندازهای مالیاتی نشود. در این شرایط به‌منظور نظم بخشی به سیستم نظام مالیاتی، شاید وقت آن فرا رسیده باشد تا از شیوه‌های سنتی اخذ مالیات از مشاغل خصوصا حرفه‌های مرتبط با ساخت‌وساز ساختمان و مسکن فاصله بگیریم.در گذشته ترفندهایی از دسته «معافیت‌های مالیاتی» به‌عنوان مشوق برای بعضی از حرف و صنوف مولد، در نظر گرفته می‌شد. اما مدت‌ها است که تجربه جهانی، بهترین روش نظم بخشی مالیاتی و رونق کسب‌وکار و سرمایه‌گذاری حتی در بخش مسکن و ساختمان را با مطرح کردن پدیده «اعتبار مالیاتی»، «Tax Credit» مورد توجه قرار داده است و مدتی است که موضوع موصوف، در مباحث مربوط به شیوه‌های نوین ارتباط مالیاتی، در محافل تخصصی کشورمان نیز مطرح شده است.

با مد نظر قرار دادن تجربه موفق کشورها در استفاده مناسب از این شیوه، در رونق بخشیدن به بخش ساخت‌وساز مخصوصا در حوزه‌های کمتر مورد توجه، مثل سرمایه‌گذاری‌ها در مسکن اجاره‌ای، می‌توان به‌جای اخذ مالیات با روش سنتی که بعضا، اثری کاهنده بر رونق کسب وکار در ذهنیت سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کرد، شیوه توافقی و شفاف اشاره شده را مورد بررسی و «بومی‌سازی» قرار داد، خصوصا که خوب است بدانیم، به‌کمک «اعتبار مالیاتی» طرح‌های «مسکن ارزان‌قیمت» برای اقشار کم درآمد و «پروژه‌های مسکن اجاره‌ای» برای ارائه به «خانواده‌های کم‌درآمد»، تجربه موفقی را در «آمریکا»، «کانادا» و «ژاپن» به‌دنبال داشته است.