پاسخ بازار به شکل جدید تقاضای املاک اداری

شکل جدید تقاضا در بازار واحدهای اداری پایتخت این روزها در شکل تحرک بیشتر برای خرید و فروش یا اجاره این واحدها از سوی هر دو سمت عرضه و تقاضا قابل مشاهده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، هم‌اکنون تعداد قابل توجهی از فایل‌های خرید وفروش یا اجاره واحدهای اداری مربوط به آن دسته از واحدهایی است که طی نزدیک به یکسال گذشته با عنوان واحدهای اداری ساخته وطراحی شده با الگوها و استانداردهای بین‌المللی فضای کسب و کار به بازار ملک معرفی شده‌اند.زمستان سال گذشته و به دنبال شروع اجرای برجام، جست و جوها و تقاضاهای تازه‌ای به بازار املاک اداری وارد شد که عمده متقاضیان آنها نمایندگان شرکت‌های معتبر خارجی بودند. این دسته از متقاضیان، در آن زمان در جست وجوهای خود به دنبال املاک اداری با مشخصات ویژه‌ای بودند که تا پیش از این تنها از سوی صاحبان تعداد محدودی از کسب و کارها مورد تقاضا بود.

متقاضیان جدید بازار املاک اداری، به دنبال ساختمان‌های «نوساز» برای خرید «یکجا» و در اختیار گرفتن همه واحدها و فضاهای ساختمان هستند. همچنین «فلت بودن» ساختمان اداری به معنای «حفظ شکل خام طبقات و تقسیم نشدن به واحدهای اداری» از جمله شرط با اهمیت نمایندگی‏های خارجی برای خرید ساختمان اداری است. این گروه برای اجاره نیز تقاضای اقامت اداری بلندمدت ۴ تا ۵ سال را دارد.البته هم‌اکنون عمده تقاضای شرکت‌های معتبر خارجی برای این دسته از املاک اداری معطوف به بازار اجاره است؛ و همان‌طور که گفته شد اجاره بلندمدت برای این دسته از املاک مد نظر متقاضیان غیر داخلی بازار املاک اداری در پایتخت است.

سرایت سلیقه خارجی به متقاضیان داخلی

با این حال، با گذشت چند ماه از شروع جست وجوی متقاضیان جدید املاک اداری در پایتخت، به نظر می‌رسد هم‌اکنون بخش قابل‌توجهی از ذائقه متقاضیان داخلی -غیر خارجی - املاک اداری هم به سمت اجاره یا خرید واحدهای اداری با ویژگی‌های متناسب با استانداردهای بین‌المللی تغییر جهت داده است.درحالی‌که پیش از این اغلب صاحبان کسب و کار استقرار فعالیت‌های خود در واحدهای اداری سنتی ساز - عمدتا واحدهای مسکونی که در موقعیت اداری واقع شده‌اند و یا واحدهای اداری که به شکل واحدهای مسکونی ساخت شده‌اند - را به عنوان یک الگوی ثابت برای تملک یا اجاره واحدهای اداری پذیرفته و آن را دنبال می‌کردند هم‌اکنون این الگو به نفع واحدهای اداری فلت و کم اتاق تغییر کرده است.طی هفته‌های گذشته، تعداد آگهی‌های مربوط به املاک اداری که در آنها مالکان واحدهای فلت و بزرگ متراژ اداری با ذکر این ویژگی‌ها سعی در جذب و جلب نظر متقاضیان بیشتری به ملک خود داشته اند، به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. این در حالی است که همزمان با این موج جدید عرضه در بازار واحدهای اداری با ویژگی‌های ذکر شده، برخی از متقاضیان اجاره و یا خرید این دسته از واحدها در ستون‌های مربوط به نیازمندی‌های ملکی به مالکان واحدهای اداری اعلام کرده‌اند خواهان واحدی بزرگ متراژ، فلت و برخوردار از ویژگی‌های جدید هستند. تا پیش از این تمام واحدهای اداری با ویژگی‌های سنتی خود در میان فایل‌های مربوط به سایر واحدها تبلیغ می‌شد اما شواهد بازار تبلیغات ملکی نشان می‌دهد هم‌اکنون مالکان این دسته از واحدهای اداری تلاش می‌کنند با تاکید بر ویژگی‌های منحصربه‌فرد واحدهای خود که همان مطابقت با تقاضای خارجی‌ها و استانداردهای بین‌المللی ساخت و طراحی فضاهای اداری است از یک سو مشتریان بیشتری را به ملک خود جلب کنند و از سوی دیگر واحدهای خود را با قیمت نسبتا بالاتری در مقایسه با واحدهای اداری سنتی ساز عرضه کنند. هم‌اکنون اغلب سرمایه‏گذاران و شرکت‌های خارجی و داخلی متقاضی املاک اداری، تجاری و چند منظوره با مشخصات ویژه به دنبال واحدهایی هستند که از فضایی به وسعت حداقل ۵۰۰ مترمربع به‏صورت یکپارچه یا فلت تشکیل شده باشد تا بتوانند با در اختیار گرفتن تمام قسمت‏های یک ساختمان، فعالیت‏های خود را متناسب با استانداردهای موجود در آن توزیع کنند.

بنابراین تقسیم بندی سنتی فضاهای داخل یک ساختمان اداری به چند واحد و هر واحد به چند اتاق، با نیاز امروز شرکت‌های خارجی و برخی شرکت‌های معتبر داخلی همخوانی ندارد. برخورداری از لابی‏های مجهز، تمایل به در اختیار گرفتن تمام اجزای یک مجتمع اداری و تجاری برای استقرار خدمات و سرویس دهی‏های داخلی و استفاده از فضا و سالن‏های یکپارچه و نه دیوارکشی شده از دیگر مهم‏ترین مولفه‏های مورد نظر این شرکت‌ها به‏عنوان فضای مطلوب کسب و کار است. این در حالی است که این مشخصات هم‌اکنون با اغلب ویژگی‏های سازه‏ای و طراحی داخلی و خارجی ساختمان‌های اداری و تجاری یا چند منظوره پایتخت و سایر کلان‏شهرها در تناقض است؛ چرا که هم‌اکنون در اغلب ساختمان‌های اداری و تجاری در تهران و شهرهای کشور واحدها به‏صورت جداگانه اجاره داده شده یا به فروش می‏روند -اجاره و فروش جداگانه فضای تجاری از اداری -، فضای داخلی آنها با دیوارهایی از یکدیگر جدا شده و به‏صورت واحدهای مجزا در آمده است و همچنین فاقد لابی‏های مجهز یا فضاهای مناسب برای استقرار سرویس‏های داخلی همچون رستوران وکافه، رختکن، سرویس‏های بهداشتی سازمان دهی شده و تمرکز یافته و... است. هم‌اکنون بیشتر سرمایه‏گذاران و فعالان شرکت‌های خارجی و برخی شرکت‌های داخلی خاص، تمایل به اجاره‏های بلندمدت حداقل ۳ تا ۵ ساله فضاهای اداری دارند، کمتر متقاضی خرید این ساختمان‌ها هستند و تمایل دارند این ساختمان‌ها علاوه‌بر مشخصات یاد شده از سقف‏های بلندتری در مقایسه با آنچه هم‌اکنون در ساخت وسازهای کشور اجرا می‏شود برخوردار باشند. کارشناسان بازار املاک اداری توصیه می‌کنند لازم است پایتخت و همچنین سایر کلان شهرهایی که می‏توانند مقصد ورود سرمایه‏گذاران و شرکت‌های خارجی در دوره پسا برجام باشند به تدریج به سمت ساخت این نوع بناهای اداری و همچنین ساختمان‌هایی با مشخصات یاد شده و متناسب با استانداردهای جهانی فضای کسب و کار حرکت کنند. چرا که به‏طور قطع تا ۵ سال آینده میزان تقاضا برای اجاره این واحدها متناسب با استانداردهای تعریف شده افزایش می‏یابد و از این لحاظ سرمایه‏گذاری در ساخت این واحدها می‏تواند برای سرمایه‏گذاران فاز جدیدی از فعالیت سودده اقتصادی محسوب شود.