بازار مسکن، چه بود، چه شد؟
هاجر شادمانی یک سال از تغییر دولت و ۱۰ ماه از فعالیت رسمی کابینه یازدهم می‌گذرد. در این یک سال، دولت روزهای پرماجرایی را پشت‌سر گذاشت تا بتواند میراث تورم و بسیاری دیگر از مشکلات باقیمانده از دولت قبل را ساماندهی و چاره‌جویی کند. اینکه دولت تا چه اندازه در این ماه‌ها برای خروج از رکود، کنترل تورم و معضلات اقتصادی دیگر موفق عمل کرده است، به‌طور کلی قابل‌تبیین نیست و نیازمند بررسی جداگانه در حوزه‌های مختلف اقتصادی است. اما در حوزه مسکن، به‌عنوان یکی از حوزه‌های کلیدی و مهم اقتصاد ایران، که به‌طور مستقیم و غیرمستقیم با بیش از ۳۰۰ شغل ارتباط دارد و به تازگی به‌عنوان عامل پیشرو در نسخه اقتصادی دولت برای خروج از رکود بر آن تاکید شده است نگاه کلی صاحب‌نظران و کارشناسان حاکی است هر چند اقدام اجرایی بخصوصی طی ۱۰ ماه فعالیت رسمی دولت در حوزه مسکن و شهرسازی صورت نگرفته است اما تغییر رویکرد و جهت نگاه به بخش مسکن از پروژه‌محوری به برنامه‌های درازمدت با منشأ مطالعات طرح جامع مسکن، می‌تواند روزهای بهتری را برای این بخش از اقتصاد ترسیم کند.
هاجر شادمانی یک سال از تغییر دولت و 10 ماه از فعالیت رسمی کابینه یازدهم می‌گذرد. در این یک سال، دولت روزهای پرماجرایی را پشت‌سر گذاشت تا بتواند میراث تورم و بسیاری دیگر از مشکلات باقیمانده از دولت قبل را ساماندهی و چاره‌جویی کند. اینکه دولت تا چه اندازه در این ماه‌ها برای خروج از رکود، کنترل تورم و معضلات اقتصادی دیگر موفق عمل کرده است، به‌طور کلی قابل‌تبیین نیست و نیازمند بررسی جداگانه در حوزه‌های مختلف اقتصادی است. اما در حوزه مسکن، به‌عنوان یکی از حوزه‌های کلیدی و مهم اقتصاد ایران، که به‌طور مستقیم و غیرمستقیم با بیش از 300 شغل ارتباط دارد و به تازگی به‌عنوان عامل پیشرو در نسخه اقتصادی دولت برای خروج از رکود بر آن تاکید شده است نگاه کلی صاحب‌نظران و کارشناسان حاکی است هر چند اقدام اجرایی بخصوصی طی 10 ماه فعالیت رسمی دولت در حوزه مسکن و شهرسازی صورت نگرفته است اما تغییر رویکرد و جهت نگاه به بخش مسکن از پروژه‌محوری به برنامه‌های درازمدت با منشأ مطالعات طرح جامع مسکن، می‌تواند روزهای بهتری را برای این بخش از اقتصاد ترسیم کند. «دنیای اقتصاد»، با هدف ارزیابی کارشناسی از تحولات صورت گرفته در حوزه مسکن، طی
ماه‌هایی که از آغاز فعالیت دولت یازدهم می‌گذرد، نظرات افراد سرشناس و صاحبنظر در حوزه مسکن و شهرسازی را جویا شده است که در ادامه می‌خوانید.
رونق مسکن در گرو حمایت جمعی دولت
pic۱
منوچهر خواجه دلویی
معاون اسبق امور مسکن و ساختمان
رکود نسبتا سنگین در بخش مسکن از جمله مسائل مبتلا به است درحالی‌که به جهت پاسخگویی به نیاز فعلی و آتی تقاضای مسکن از یکسو و ایجاد اشتغال مولد با توجه به ارتباط زنجیره‌های پیشین و پسین تولید، این بخش یکی از حوزه‌های موثر در اشتغال ملی و رونق صنایع وابسته است. آمارهای مربوط به پروانه‌های صادره و ساختمان‌های تکمیل شده و نیمه تمام در سطح کشور بیانگر رونق در این حوزه نیست.
عدم تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن اعم از بازار مسکن ملکی یا اجاره نشان‌دهنده کاهش چشمگیر قدرت خرید متقاضیان مصرف کننده است. درحالی‌که ظرف چند سال اخیر به‌ویژه پس از اجرای فاز اول قانون هدفمندی یارانه‌ها قیمت تمام شده مسکن در تمامی نهاده‌ها اعم از زمین، مصالح، دستمزد و هزینه مجوز‌ها افزایش تا حدود ۵/۳ برابر داشته است، بنابراین هیچ‌گونه اقدامی در جهت افزایش قدرت خرید متقاضیان مصرفی انجام نشده است. راهکاری که می‌توان به آن اشاره کرد و بسترهای قانونی مربوط نیز در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن دیده شده است، تعریف و عملیاتی شدن ابزارهای مالی متنوع در جهت حمایت از تولید و عرضه مسکن در دو بعد ملکی و اجاره‌ای از یکسو و افزایش قدرت خرید متقاضیان مصرفی یا به عبارت بهتر مدیریت مناسب دو سمت عرضه و تقاضا است.
طبعا با توجه به اینکه طراحی و اجرای ابزارهای مذکور نیازمند هماهنگی و همراهی سایر دستگاه‌های مسوول در حوزه‌های مدیریت بازارهای مالی و پولی کشور از جمله امور اقتصاد و دارایی و نظام بانکی و بازار سرمایه کشور است. بنابراین ضرورت دارد مجموعه دولت به‌طور جدی و فعال به موضوع ورود نموده و از برنامه‌های وزارت مسکن و شهرسازی در این بخش حمایت عملیاتی کنند، در غیر این صورت آثار رکود موجود بر بازار عرضه و تقاضا و تولید مسکن به مرحله‌ای خواهد رسید که شاید جبران آن در کوتاه‌مدت بعید به‌نظر برسد.
تلاش برای ساماندهی
نظام مالی مسکن
حسین عبده‌تبریزی
مشاور مالی وزیر
راه و شهرسازی
pic2
مشکل اصلی کشور در حوزه تامین مالی مسکن، نبود یک بازار رهن کارآمد و متمرکز است. متاسفانه در دوره‌های گذشته هم حتی نظام بانکی این بازار اعتباری را به‌طور مستقل شناسایی نمی‌کرد. شاهد ادعا، نبود سرفصل تسهیلات رهنی در گزارش‌های نظام بانکی و بانک‌مرکزی جمهوری اسلامی ایران است.
کمترین کشوری در دنیا وجود دارد که به آن رجوع کرده و بپرسیم کل تسهیلات رهنی شما در فلان سال چقدر است و قادر به پاسخگویی نباشند.
متاسفانه چون در ایران اهمیت این بازار برای مقامات پولی روشن نبوده، کارشناسان مستقلی برای آن در بانک‌مرکزی تعیین نشده، سرفصل حساب مستقلی در بانک‌ها نداشته و به علاوه حجم بازار اعتبارات رهنی کوچک بوده، نمی‌توانیم پاسخ این سوال را که هر سال چقدر تسهیلات رهنی اعطا شده است، بدهیم.
تمام تلاش وزارت راه و شهرسازی در 10 ماه گذشته کاری، در دولت یازدهم، آن بوده است که ضرورت برقراری نظام مالی مستقل برای بخش مسکن و شکل دادن، به رسمیت شناختن و وسعت بخشیدن به بازار رهن را تثبیت کند. به نظر می‌رسد اکنون دستگاه‌های مالی دولت تا حدی با این ضرورت آشنا شده‌اند که اگر این تلاش‌ها ظرف هفته‌های آینده به آنجا بینجامد که بانک‌مرکزی بخشنامه‌های جداگانه‌ای برای تشکیل صندوق‌های پس‌انداز مسکن، طراحی نظام‌های رهنی با دوره‌های زمانی متفاوت، تعریف طبقه‌بندی مستقل برای تسهیلات رهنی، استفاده از حجم اعتبارات رهنی به مثابه ابزار پولی برای کنترل بازار اعتبارات رهنی و ... صادر کند، در آن صورت می‌توان گفت که این دستاورد، قابل‌ملاحظه بوده است.
تغییر نگاه به بازار مسکن و کنترل تورم
محمد مهدی مافی
دبیر انجمن انبوه سازان
pic3
کنترل تورم در حوزه مسکن یکی از اصلی ترین دستاوردهای چند ماه اخیر دولت محسوب می‌شود.
کنترل تورم عمومی که در نهایت به کنترل و توقف روند افزایشی قیمت در حوزه مسکن منجر شده است دستاورد مهمی است که به‌طور قطع در نتیجه تغییر نگاه دولت به بازار مسکن از زمان تصدی دولت یازدهم، در این حوزه حاصل شده است.
این تغییر نگاه از رویکرد پروژه محور در دولت قبل به رویکرد بلندمدت در حال حاضر، باعث شده مسیر بسیاری از اقدامات سطحی و مقطعی سد شود و فعالیت‌ها در حوزه مسکن به‌صورت حساب شده‌تری انجام شود.
انتظار می‌رود با تداوم این نگاه بلندمدت در آینده نزدیک شاهد برداشته شدن گام‌های مثبتی از سوی دولت در حوزه مسکن باشیم.
تصمیم درست برای مسکن مهر
سیدمحمد غرضی
رئیس سابق سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور
pic4
مهم‌ترین دستاورد دولت یازدهم از ابتدای فعالیت خود در حوزه راه و شهرسازی، توقف ساخت واحدهای جدید مسکن مهر و دنبال کردن سیاست‌های تازه در حوزه مسکن و شهرسازی است.
این یک واقعیت است که فعالیتی که دولت نهم و دهم با اجرای طرح مسکن مهر در کشور انجام داد منجر به بروز فاجعه تورم در حوزه مسکن و در کل اقتصاد کشور شد و از این منظر توقف این طرح از اقدامات و دستاوردهای مهم دولت یازدهم در حوزه مسکن محسوب می‌شود.
امیدواریم که دولت یازدهم با توقف این سیاست و جایگزینی سیاست‌های کارآمدتر و صحیح‌تری بتواند برنامه‌های مناسبی را برای تامین مسکن اقشار کم درآمد در کشور اجرا کند.
نکته مهم تر آنکه تا وقتی مساله نقدینگی و تورم در کشور کنترل نشود مسائل اقتصادی و از جمله مشکلات مسکن نیز حل نخواهد شد.
تامین مسکن با ملاحظات اجتماعی
کمال اطهاری
صاحبنظر و کارشناس مسکن
pic5
بزرگ‌ترین دستاورد دولت یازدهم طی یکسال گذشته در حوزه مسکن، پیگیری برای تدوین یک برنامه جامع برای مسکن در قالب بازنگری طرح جامع مسکن مصوب سال ۸۴ بوده است. همچنین پیوند این برنامه با کل نظام اقتصادی و رفاه اجتماعی ایران که مفقوده اصلی برنامه‌های گذشته دولت در بخش مسکن بوده و بدون آن بخش مسکن امکان بهبود نداشته و ندارد. همان گونه که بدون در نظر گرفتن مناسبات و ضرورت‌های اجتماعی ، کل اقتصاد ایران نیز امکان بهبود نخواهد داشت.واقعیت این است که اقتصاد ایران نیازمند تغییرات ساختاری در همه بخش‌ها است و هیچ گونه اقدام موقت و حتی نیمه ساختاری، اقتصاد ایران را نجات نمی‌دهد چون طی سال‌ها و دوره‌های گذشته از تمام ظرفیت‌هایی که ممکن بوده در همین ساختار ناقص و بیمار استفاده شود، استفاده شده است. پرهیز دولت یازدهم از انجام اقدامات عجولانه، ساماندهی به موضوع مسکن مهر و پرهیز از اقدامات اضافی که منجر به افزایش شدت بحران در بخش مسکن می‌شود، از دیگر دستاوردها طی ۱۰ ماه فعالیت رسمی دولت یازدهم در حوزه راه و شهرسازی محسوب می‌شود.
توجه به شهرسازی، غفلت از معماری
علیرضا قهاری
رئیس انجمن مفاخر معماری ایران
pic6
به‌نظر می‌رسد در حال حاضر موقعیت وزارت راه و شهرسازی با موقعیت و موضع کلی دولت یازدهم هماهنگی و همخوانی دارد.
به این معنا که اگر دولت توانسته جو آرام و امیدبخشی نسبت به آینده در جامعه ایجاد کند، وزارتخانه‌ها از جمله وزارت راه و شهرسازی نیز در پناه این موضع کلی امیدوارند و تلاش می‌کنند بتوانند مشکلات اجرایی و نیازمندی‌های جامعه در بخش‌های گوناگون را پاسخ دهند.
ولی عملا موفقیت اول دولت در حوزه معماری و شهرسازی، برقراری ارتباط با دانشگاه‌ها و مراکز آموزش عالی است. در حوزه صنعتی سازی با تاکید بر نوسازی بناهای قدیمی و احداث بناهای جدید، به استفاده از فناوری‌ها توجه شده و هرچند هنوز این مطالعات به مرحله اجرا نرسیده است، اما گرایش دولت به این سمت و نظرهای مثبتی که در این زمینه وجود دارد، از دستاوردهای مهم محسوب می‌شود.
توجه ویژه به شهرسازی ظرف ماه‌های اخیر از دیگر اقدامات و رویکردهای مهم محسوب می‌شود این در حالی است که بازنگری در قوانین شهرسازی که اغلب مربوط به سال‌ها و دهه‌های قبل است از ضرورت‌های مهمی است که باید مورد توجه قرار بگیرد.
بازنگری در برخی قوانین شهرسازی که در واقع انعطاف زیادی در برابر فشار قدرتمندان و ثروت سرمایه‌داران دارد، این ضرورت را پیش روی شورای‌عالی شهرسازی و معماری قرار می‌دهد که قوانین جدید و سیاست‌گذاری‌های کلانی را پایه‌گذاری کند که نشات گرفته از طرح آمایش سرزمین و توجه به آن باشد.
از موفقیت‌های قابل‌توجه ظرف ماه‌های گذشته فعالیت دولت یازدهم در حوزه معماری و شهرسازی، توجه دوباره به آمایش سرزمین پس از دهه‌ها و سال‌ها است و الان لازم است تا با توجه بیشتر به آن بسیاری از دل نگرانی‌های زیست‌محیطی که پیش از این دغدغه دولت‌ها نبوده است، برطرف و ساماندهی شود.
اکنون زمان آن گذشته است که دولت به‌صورت مقطعی طرح‌های انتقال پایتخت و جلوگیری از مهاجرت به کلانشهرها را دنبال کند؛ بلکه نیازمند آنیم که در مورد سرزمین، شهرها و روند افزایشی جمعیت با برنامه‌های بلندمدت برخورد مناسب صورت گیرد.
این در حالی است که ظرف ماه‌های تصدی دولت یازدهم، در حوزه معماری کار مهمی انجام نشده است و هر چند به‌صورت موردی چند گامی در مقابله با برخی بی‌ضابطگی‌ها در شهرداری‌ها برداشته شده، اما فشار سرمایه در اغلب موارد مانع از پیش‌روی این آینده نگری‌ها شده است.
آثار معکوس برای مسکن
فرهاد بیضایی
کارشناس اقتصاد مسکن
pic۷
به‌طور کلی می‌توان گفت دولت یازدهم از ابتدای تصدی خود تاکنون موفقیت خاصی در حوزه مسکن نداشته است. هر چند در حوزه شهرسازی در نقد و تلاش برای مقابله با تراکم فروشی فعالیت‌هایی صورت گرفته است؛ اما در حوزه بازار مسکن نه تنها اقدامات مثبتی صورت نگرفته؛ بلکه از برخی جهات شاهد نتایج منفی بوده‌ایم.کاهش آمار پروانه‌های ساختمانی، فقدان برنامه مشخص برای تامین مالی در بخش مسکن و به تبع آن کاهش تولید مسکن که در نهایت منجر به افت عرضه واحدهای مسکونی می‌شود در کنار سیاست اشتباه تحریک تقاضا با افزایش وام خرید، از نقاط ضعفی است که در این رابطه می‌توان به آن اشاره کرد. عدم توازن بین عرضه و تقاضا همزمان با تحریک تقاضا در نتیجه افزایش وام خرید منجر به تورم در قیمت زمین و مسکن می‌شود گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن نیر در این زمینه موید این موضوع است. این بی‌توجهی‌ها ظرف ماه‌های اخیر باعث بروز آثار منفی در بازار مسکن شده است.
شفافیت بازار مسکن با طرح جامع
مهرداد بائوج لاهوتی
عضو کمیسیون عمران مجلس
pic۸
واقعیت این است که در هر دوره‌ای باید متناسب با همان دوره، برنامه‌ریزی‌ها و اقدامات اقتصادی در کلیه بخش‌ها از جمله بخش مسکن، صورت بگیرد.شرایط امسال اقتصاد و بازار مسکن، به‌طور قطع با شرایط آن در 2 سال گذشته متفاوت است و در حال حاضر فضا و آهنگ دیگری در بازار مسکن و کل مناسبات جامعه حاکم شده است. اما در این ایام، یکی از اقدامات مثبت و سازنده وزارت راه و شهرسازی که البته هنوز به مرحله ابلاغ نرسیده است، تهیه طرح جامع مسکن است که از سال‌های قبل خلأ وجودی آن در برنامه‌های تامین مسکن احساس می‌شد. مزیت این طرح، ایجاد شفافیت در برنامه‌های آتی تامین مسکن است که باعث می‌شود با تغییر دولت رویه مطالعه شده و کارشناسی تامین مسکن به‌طور سلیقه‌ای تغییر نکند و دولت‌ها همواره با طرحی مدون همراه با نگاه درست نسبت به گذشته، حال و آینده در مسیر تامین مسکن گام بردارند. طرح جامع مسکن بازنگری شده، در صورت تصویب، بی‌شک یک دستاورد مهم و ماندگار در کارنامه وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم خواهد بود.
راهیابی برای خروج از رکود
حجت ا... میرزایی
اقتصاددان و صاحبنظر حوزه مسکن
pic9
دولت در یکسال گذشته، در حوزه مسکن، بیشتر مشغول ساماندهی بازار و تلاش برای خروج از رکود و ساماندهی مسکن مهر بود. مسکن مهر پروژه‌ای بسیار گسترده با ابعاد پیچیده است که حل و فصل آن بسیار دشوار و زمان‌بر خواهد بود. دولت در این زمینه با دو چالش عمده مواجه است که یکی از آنها نیاز به حجم اعتبارات زیاد برای تامین زیربناها و خدمات روبنایی و دیگری نیاز به تامین منابع بانکی برای پرداخت به شرکت‌های سازنده و اتمام پروژه‌های باقیمانده است. این موضوع از ابتدای فعالیت دولت یازدهم، بخش زیادی از انرژی وزارت راه و شهرسازی و سایر دستگاه‌های دخیل را گرفته است. از سوی دیگر وزارت راه و شهرسازی در تلاش برای بازنگری طرح جامع مسکن درصدد است تصویری جدید از نیاز بالقوه مسکن ارائه کند و چشم‌انداز آینده نیاز در مناطق مختلف و همچنین برنامه‌ای عملیاتی برای حل و فصل و ساماندهی مسکن مهر نیز در کنار آن، ارائه دهد. از سوی دیگر در قالب طرح جامع مسکن، دولت درصدد است طرح جایگزین مسکن مهر را با عنوان پروژه مسکن اجتماعی برنامه‌ریزی و اجرا کند تا از این طریق هم بازار مسکن از حالت رکود خارج شود و هم سازوکاری برای تامین مسکن گروه‌های کم درآمد در کشور اتخاذ شود. این در حالی است که خروج از رکود و عملی شدن برنامه‌های جدید دولت در حوزه تامین مسکن اصلا کار ساده‌ای نیست و نیازمند ابزارهایی است که تمام آنها در اختیار وزارت راه‌وشهرسازی و بالاتر از آن متغیرهای داخلی کشور، قرار ندارد.
یک گام مثبت برای شرکت‌های ساختمانی
محمد جواد خوانساری
عضو هیات مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی
pic۱۰
تغییر ترکیب شورای‌عالی فنی طرح‌های عمرانی از اقدامات خوب دولت یازدهم ظرف ماه‌های اخیر است که با این تغییر امید می‌رود بسیاری از مشکلات و نارسایی‌ها در طرح‌های عمرانی حل و فصل شود.انتخاب اعضای جدید برای شورای‌عالی فنی طرح‌های عمرانی که در حال حاضر مشغول بازنگری در نظام فنی عمرانی هستند از خدمات بسیار مهمی است که مزیت خوبی برای فعالیت شرکت‌های ساختمانی و طرح‌های عمرانی کشور ایجاد می‌کند. شورای‌عالی فنی طرح‌های عمرانی از سال‌های قبل از انقلاب، با حضور سه تن از نمایندگان دولتی به تصمیم‌گیری درباره قیمت‌های قراردادها، فهرست بها و شاخص بهای طرح‌های عمرانی می‌پرداختند و با تصویب آنها و ارائه به سازمان برنامه، این سازمان ازطریق بخشنامه‌ای، وضعیت پرداخت‌ها را برای طرح‌های عمرانی کشور، تعیین می‌کنند. حضور یک نماینده از بخش خصوصی در ترکیب تازه شورای‌عالی فنی طرح‌های عمرانی نقطه عطفی در حل مشکلات مالی دولت، حمایت از بخش خصوصی و جذب سرمایه‌های خارجی محسوب می‌شود که طی ماه‌های اخیر، همزمان با تغییر ترکیب شورا، محقق شد.
رونق مسکن در گرو حمایت جمعی دولت
pic۱
منوچهر خواجه دلویی
معاون اسبق امور مسکن و ساختمان
رکود نسبتا سنگین در بخش مسکن از جمله مسائل مبتلا به است درحالی‌که به جهت پاسخگویی به نیاز فعلی و آتی تقاضای مسکن از یکسو و ایجاد اشتغال مولد با توجه به ارتباط زنجیره‌های پیشین و پسین تولید، این بخش یکی از حوزه‌های موثر در اشتغال ملی و رونق صنایع وابسته است. آمارهای مربوط به پروانه‌های صادره و ساختمان‌های تکمیل شده و نیمه تمام در سطح کشور بیانگر رونق در این حوزه نیست.
عدم تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن اعم از بازار مسکن ملکی یا اجاره نشان‌دهنده کاهش چشمگیر قدرت خرید متقاضیان مصرف کننده است. درحالی‌که ظرف چند سال اخیر به‌ویژه پس از اجرای فاز اول قانون هدفمندی یارانه‌ها قیمت تمام شده مسکن در تمامی نهاده‌ها اعم از زمین، مصالح، دستمزد و هزینه مجوز‌ها افزایش تا حدود ۵/۳ برابر داشته است، بنابراین هیچ‌گونه اقدامی در جهت افزایش قدرت خرید متقاضیان مصرفی انجام نشده است. راهکاری که می‌توان به آن اشاره کرد و بسترهای قانونی مربوط نیز در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن دیده شده است، تعریف و عملیاتی شدن ابزارهای مالی متنوع در جهت حمایت از تولید و عرضه مسکن در دو بعد ملکی و اجاره‌ای از یکسو و افزایش قدرت خرید متقاضیان مصرفی یا به عبارت بهتر مدیریت مناسب دو سمت عرضه و تقاضا است.
طبعا با توجه به اینکه طراحی و اجرای ابزارهای مذکور نیازمند هماهنگی و همراهی سایر دستگاه‌های مسوول در حوزه‌های مدیریت بازارهای مالی و پولی کشور از جمله امور اقتصاد و دارایی و نظام بانکی و بازار سرمایه کشور است. بنابراین ضرورت دارد مجموعه دولت به‌طور جدی و فعال به موضوع ورود نموده و از برنامه‌های وزارت مسکن و شهرسازی در این بخش حمایت عملیاتی کنند، در غیر این صورت آثار رکود موجود بر بازار عرضه و تقاضا و تولید مسکن به مرحله‌ای خواهد رسید که شاید جبران آن در کوتاه‌مدت بعید به‌نظر برسد.
تلاش برای ساماندهی
نظام مالی مسکن
حسین عبده‌تبریزی
مشاور مالی وزیر
راه و شهرسازی
pic2
مشکل اصلی کشور در حوزه تامین مالی مسکن، نبود یک بازار رهن کارآمد و متمرکز است. متاسفانه در دوره‌های گذشته هم حتی نظام بانکی این بازار اعتباری را به‌طور مستقل شناسایی نمی‌کرد. شاهد ادعا، نبود سرفصل تسهیلات رهنی در گزارش‌های نظام بانکی و بانک‌مرکزی جمهوری اسلامی ایران است.
کمترین کشوری در دنیا وجود دارد که به آن رجوع کرده و بپرسیم کل تسهیلات رهنی شما در فلان سال چقدر است و قادر به پاسخگویی نباشند.
متاسفانه چون در ایران اهمیت این بازار برای مقامات پولی روشن نبوده، کارشناسان مستقلی برای آن در بانک‌مرکزی تعیین نشده، سرفصل حساب مستقلی در بانک‌ها نداشته و به علاوه حجم بازار اعتبارات رهنی کوچک بوده، نمی‌توانیم پاسخ این سوال را که هر سال چقدر تسهیلات رهنی اعطا شده است، بدهیم.
تمام تلاش وزارت راه و شهرسازی در 10 ماه گذشته کاری، در دولت یازدهم، آن بوده است که ضرورت برقراری نظام مالی مستقل برای بخش مسکن و شکل دادن، به رسمیت شناختن و وسعت بخشیدن به بازار رهن را تثبیت کند. به نظر می‌رسد اکنون دستگاه‌های مالی دولت تا حدی با این ضرورت آشنا شده‌اند که اگر این تلاش‌ها ظرف هفته‌های آینده به آنجا بینجامد که بانک‌مرکزی بخشنامه‌های جداگانه‌ای برای تشکیل صندوق‌های پس‌انداز مسکن، طراحی نظام‌های رهنی با دوره‌های زمانی متفاوت، تعریف طبقه‌بندی مستقل برای تسهیلات رهنی، استفاده از حجم اعتبارات رهنی به مثابه ابزار پولی برای کنترل بازار اعتبارات رهنی و ... صادر کند، در آن صورت می‌توان گفت که این دستاورد، قابل‌ملاحظه بوده است.
تغییر نگاه به بازار مسکن و کنترل تورم
محمد مهدی مافی
دبیر انجمن انبوه سازان
pic3
کنترل تورم در حوزه مسکن یکی از اصلی ترین دستاوردهای چند ماه اخیر دولت محسوب می‌شود.
کنترل تورم عمومی که در نهایت به کنترل و توقف روند افزایشی قیمت در حوزه مسکن منجر شده است دستاورد مهمی است که به‌طور قطع در نتیجه تغییر نگاه دولت به بازار مسکن از زمان تصدی دولت یازدهم، در این حوزه حاصل شده است.
این تغییر نگاه از رویکرد پروژه محور در دولت قبل به رویکرد بلندمدت در حال حاضر، باعث شده مسیر بسیاری از اقدامات سطحی و مقطعی سد شود و فعالیت‌ها در حوزه مسکن به‌صورت حساب شده‌تری انجام شود.
انتظار می‌رود با تداوم این نگاه بلندمدت در آینده نزدیک شاهد برداشته شدن گام‌های مثبتی از سوی دولت در حوزه مسکن باشیم.
تصمیم درست برای مسکن مهر
سیدمحمد غرضی
رئیس سابق سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور
pic4
مهم‌ترین دستاورد دولت یازدهم از ابتدای فعالیت خود در حوزه راه و شهرسازی، توقف ساخت واحدهای جدید مسکن مهر و دنبال کردن سیاست‌های تازه در حوزه مسکن و شهرسازی است.
این یک واقعیت است که فعالیتی که دولت نهم و دهم با اجرای طرح مسکن مهر در کشور انجام داد منجر به بروز فاجعه تورم در حوزه مسکن و در کل اقتصاد کشور شد و از این منظر توقف این طرح از اقدامات و دستاوردهای مهم دولت یازدهم در حوزه مسکن محسوب می‌شود.
امیدواریم که دولت یازدهم با توقف این سیاست و جایگزینی سیاست‌های کارآمدتر و صحیح‌تری بتواند برنامه‌های مناسبی را برای تامین مسکن اقشار کم درآمد در کشور اجرا کند.
نکته مهم تر آنکه تا وقتی مساله نقدینگی و تورم در کشور کنترل نشود مسائل اقتصادی و از جمله مشکلات مسکن نیز حل نخواهد شد.
تامین مسکن با ملاحظات اجتماعی
کمال اطهاری
صاحبنظر و کارشناس مسکن
pic5
بزرگ‌ترین دستاورد دولت یازدهم طی یکسال گذشته در حوزه مسکن، پیگیری برای تدوین یک برنامه جامع برای مسکن در قالب بازنگری طرح جامع مسکن مصوب سال ۸۴ بوده است. همچنین پیوند این برنامه با کل نظام اقتصادی و رفاه اجتماعی ایران که مفقوده اصلی برنامه‌های گذشته دولت در بخش مسکن بوده و بدون آن بخش مسکن امکان بهبود نداشته و ندارد. همان گونه که بدون در نظر گرفتن مناسبات و ضرورت‌های اجتماعی ، کل اقتصاد ایران نیز امکان بهبود نخواهد داشت.واقعیت این است که اقتصاد ایران نیازمند تغییرات ساختاری در همه بخش‌ها است و هیچ گونه اقدام موقت و حتی نیمه ساختاری، اقتصاد ایران را نجات نمی‌دهد چون طی سال‌ها و دوره‌های گذشته از تمام ظرفیت‌هایی که ممکن بوده در همین ساختار ناقص و بیمار استفاده شود، استفاده شده است. پرهیز دولت یازدهم از انجام اقدامات عجولانه، ساماندهی به موضوع مسکن مهر و پرهیز از اقدامات اضافی که منجر به افزایش شدت بحران در بخش مسکن می‌شود، از دیگر دستاوردها طی ۱۰ ماه فعالیت رسمی دولت یازدهم در حوزه راه و شهرسازی محسوب می‌شود.
توجه به شهرسازی، غفلت از معماری
علیرضا قهاری
رئیس انجمن مفاخر معماری ایران
pic6
به‌نظر می‌رسد در حال حاضر موقعیت وزارت راه و شهرسازی با موقعیت و موضع کلی دولت یازدهم هماهنگی و همخوانی دارد.
به این معنا که اگر دولت توانسته جو آرام و امیدبخشی نسبت به آینده در جامعه ایجاد کند، وزارتخانه‌ها از جمله وزارت راه و شهرسازی نیز در پناه این موضع کلی امیدوارند و تلاش می‌کنند بتوانند مشکلات اجرایی و نیازمندی‌های جامعه در بخش‌های گوناگون را پاسخ دهند.
ولی عملا موفقیت اول دولت در حوزه معماری و شهرسازی، برقراری ارتباط با دانشگاه‌ها و مراکز آموزش عالی است. در حوزه صنعتی سازی با تاکید بر نوسازی بناهای قدیمی و احداث بناهای جدید، به استفاده از فناوری‌ها توجه شده و هرچند هنوز این مطالعات به مرحله اجرا نرسیده است، اما گرایش دولت به این سمت و نظرهای مثبتی که در این زمینه وجود دارد، از دستاوردهای مهم محسوب می‌شود.
توجه ویژه به شهرسازی ظرف ماه‌های اخیر از دیگر اقدامات و رویکردهای مهم محسوب می‌شود این در حالی است که بازنگری در قوانین شهرسازی که اغلب مربوط به سال‌ها و دهه‌های قبل است از ضرورت‌های مهمی است که باید مورد توجه قرار بگیرد.
بازنگری در برخی قوانین شهرسازی که در واقع انعطاف زیادی در برابر فشار قدرتمندان و ثروت سرمایه‌داران دارد، این ضرورت را پیش روی شورای‌عالی شهرسازی و معماری قرار می‌دهد که قوانین جدید و سیاست‌گذاری‌های کلانی را پایه‌گذاری کند که نشات گرفته از طرح آمایش سرزمین و توجه به آن باشد.
از موفقیت‌های قابل‌توجه ظرف ماه‌های گذشته فعالیت دولت یازدهم در حوزه معماری و شهرسازی، توجه دوباره به آمایش سرزمین پس از دهه‌ها و سال‌ها است و الان لازم است تا با توجه بیشتر به آن بسیاری از دل نگرانی‌های زیست‌محیطی که پیش از این دغدغه دولت‌ها نبوده است، برطرف و ساماندهی شود.
اکنون زمان آن گذشته است که دولت به‌صورت مقطعی طرح‌های انتقال پایتخت و جلوگیری از مهاجرت به کلانشهرها را دنبال کند؛ بلکه نیازمند آنیم که در مورد سرزمین، شهرها و روند افزایشی جمعیت با برنامه‌های بلندمدت برخورد مناسب صورت گیرد.
این در حالی است که ظرف ماه‌های تصدی دولت یازدهم، در حوزه معماری کار مهمی انجام نشده است و هر چند به‌صورت موردی چند گامی در مقابله با برخی بی‌ضابطگی‌ها در شهرداری‌ها برداشته شده، اما فشار سرمایه در اغلب موارد مانع از پیش‌روی این آینده نگری‌ها شده است.
آثار معکوس برای مسکن
فرهاد بیضایی
کارشناس اقتصاد مسکن
pic۷
به‌طور کلی می‌توان گفت دولت یازدهم از ابتدای تصدی خود تاکنون موفقیت خاصی در حوزه مسکن نداشته است. هر چند در حوزه شهرسازی در نقد و تلاش برای مقابله با تراکم فروشی فعالیت‌هایی صورت گرفته است؛ اما در حوزه بازار مسکن نه تنها اقدامات مثبتی صورت نگرفته؛ بلکه از برخی جهات شاهد نتایج منفی بوده‌ایم.کاهش آمار پروانه‌های ساختمانی، فقدان برنامه مشخص برای تامین مالی در بخش مسکن و به تبع آن کاهش تولید مسکن که در نهایت منجر به افت عرضه واحدهای مسکونی می‌شود در کنار سیاست اشتباه تحریک تقاضا با افزایش وام خرید، از نقاط ضعفی است که در این رابطه می‌توان به آن اشاره کرد. عدم توازن بین عرضه و تقاضا همزمان با تحریک تقاضا در نتیجه افزایش وام خرید منجر به تورم در قیمت زمین و مسکن می‌شود گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن نیر در این زمینه موید این موضوع است. این بی‌توجهی‌ها ظرف ماه‌های اخیر باعث بروز آثار منفی در بازار مسکن شده است.
شفافیت بازار مسکن با طرح جامع
مهرداد بائوج لاهوتی
عضو کمیسیون عمران مجلس
pic۸
واقعیت این است که در هر دوره‌ای باید متناسب با همان دوره، برنامه‌ریزی‌ها و اقدامات اقتصادی در کلیه بخش‌ها از جمله بخش مسکن، صورت بگیرد.شرایط امسال اقتصاد و بازار مسکن، به‌طور قطع با شرایط آن در 2 سال گذشته متفاوت است و در حال حاضر فضا و آهنگ دیگری در بازار مسکن و کل مناسبات جامعه حاکم شده است. اما در این ایام، یکی از اقدامات مثبت و سازنده وزارت راه و شهرسازی که البته هنوز به مرحله ابلاغ نرسیده است، تهیه طرح جامع مسکن است که از سال‌های قبل خلأ وجودی آن در برنامه‌های تامین مسکن احساس می‌شد. مزیت این طرح، ایجاد شفافیت در برنامه‌های آتی تامین مسکن است که باعث می‌شود با تغییر دولت رویه مطالعه شده و کارشناسی تامین مسکن به‌طور سلیقه‌ای تغییر نکند و دولت‌ها همواره با طرحی مدون همراه با نگاه درست نسبت به گذشته، حال و آینده در مسیر تامین مسکن گام بردارند. طرح جامع مسکن بازنگری شده، در صورت تصویب، بی‌شک یک دستاورد مهم و ماندگار در کارنامه وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم خواهد بود.
راهیابی برای خروج از رکود
حجت ا... میرزایی
اقتصاددان و صاحبنظر حوزه مسکن
pic9
دولت در یکسال گذشته، در حوزه مسکن، بیشتر مشغول ساماندهی بازار و تلاش برای خروج از رکود و ساماندهی مسکن مهر بود. مسکن مهر پروژه‌ای بسیار گسترده با ابعاد پیچیده است که حل و فصل آن بسیار دشوار و زمان‌بر خواهد بود. دولت در این زمینه با دو چالش عمده مواجه است که یکی از آنها نیاز به حجم اعتبارات زیاد برای تامین زیربناها و خدمات روبنایی و دیگری نیاز به تامین منابع بانکی برای پرداخت به شرکت‌های سازنده و اتمام پروژه‌های باقیمانده است. این موضوع از ابتدای فعالیت دولت یازدهم، بخش زیادی از انرژی وزارت راه و شهرسازی و سایر دستگاه‌های دخیل را گرفته است. از سوی دیگر وزارت راه و شهرسازی در تلاش برای بازنگری طرح جامع مسکن درصدد است تصویری جدید از نیاز بالقوه مسکن ارائه کند و چشم‌انداز آینده نیاز در مناطق مختلف و همچنین برنامه‌ای عملیاتی برای حل و فصل و ساماندهی مسکن مهر نیز در کنار آن، ارائه دهد. از سوی دیگر در قالب طرح جامع مسکن، دولت درصدد است طرح جایگزین مسکن مهر را با عنوان پروژه مسکن اجتماعی برنامه‌ریزی و اجرا کند تا از این طریق هم بازار مسکن از حالت رکود خارج شود و هم سازوکاری برای تامین مسکن گروه‌های کم درآمد در کشور اتخاذ شود. این در حالی است که خروج از رکود و عملی شدن برنامه‌های جدید دولت در حوزه تامین مسکن اصلا کار ساده‌ای نیست و نیازمند ابزارهایی است که تمام آنها در اختیار وزارت راه‌وشهرسازی و بالاتر از آن متغیرهای داخلی کشور، قرار ندارد.
یک گام مثبت برای شرکت‌های ساختمانی
محمد جواد خوانساری
عضو هیات مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی
pic۱۰
تغییر ترکیب شورای‌عالی فنی طرح‌های عمرانی از اقدامات خوب دولت یازدهم ظرف ماه‌های اخیر است که با این تغییر امید می‌رود بسیاری از مشکلات و نارسایی‌ها در طرح‌های عمرانی حل و فصل شود.انتخاب اعضای جدید برای شورای‌عالی فنی طرح‌های عمرانی که در حال حاضر مشغول بازنگری در نظام فنی عمرانی هستند از خدمات بسیار مهمی است که مزیت خوبی برای فعالیت شرکت‌های ساختمانی و طرح‌های عمرانی کشور ایجاد می‌کند. شورای‌عالی فنی طرح‌های عمرانی از سال‌های قبل از انقلاب، با حضور سه تن از نمایندگان دولتی به تصمیم‌گیری درباره قیمت‌های قراردادها، فهرست بها و شاخص بهای طرح‌های عمرانی می‌پرداختند و با تصویب آنها و ارائه به سازمان برنامه، این سازمان ازطریق بخشنامه‌ای، وضعیت پرداخت‌ها را برای طرح‌های عمرانی کشور، تعیین می‌کنند. حضور یک نماینده از بخش خصوصی در ترکیب تازه شورای‌عالی فنی طرح‌های عمرانی نقطه عطفی در حل مشکلات مالی دولت، حمایت از بخش خصوصی و جذب سرمایه‌های خارجی محسوب می‌شود که طی ماه‌های اخیر، همزمان با تغییر ترکیب شورا، محقق شد.
ارسال نظر