معضل شهرهای خالی در چین

در روزهای گذشته گزارش‌های جدیدی درباره وضعیت اقتصادی و شاخص‌های بازار چین منتشر شده که توجه جهان را به ابعاد جدیدی از این اقتصاد بزرگ و حیرت‌آور جلب کرده است. این گزارش‌های جدید نشان می‌دهد اوضاع مانند سال‌های گذشته در چین به خوبی پیش نمی‌رود. اقتصاد عظیم چین هم کند شده و هم مسیرهایی را به اشتباه رفته‌است. یکی از مهم‌ترین گزارش‌ها به سرمایه‌گذاری 7 تریلیون دلاری در صنعت ساخت‌وساز و مسکن چین در سال‌های اخیر مربوط می‌شود که براساس تحقیقات خود دولت چین، این سرمایه‌گذاری به هدر رفته و به نتیجه نرسیده است. نتیجه این سرمایه‌گذاری عظیم به هدر رفته، شهرهای نوساخته‌ای است که اکنون خالی از سکنه هستند و در چین به شهر ارواح مشهور شده‌اند.
گزارش تحقیقی که کمیته اصلاحات توسعه ملی چین به همراه آژانس برنامه‌ریزی دولتی این کشور با همراهی مرکز تحقیقات دانشگاهی اقتصاد کلان پکن تهیه کرده‌اند، نشان می‌دهد، سرمایه‌گذاری ۷ تریلیون دلاری که دولت چین از سال ۲۰۰۹ روی ساخت شهرهای جدید در نقاط مختلف کشور انجام داده‌است به نتیجه نرسیده‌ و این پول هنگفت را باید سرمایه‌گذاری به هدر رفته و پوچ شده نامید. این رقم درواقع نیمی از حجم عظیم سرمایه‌گذاری است که دولت چین در سال‌های ۲۰۰۹ تا ۲۰۱۳ در اقتصاد این کشور انجام داده‌است. این گزارش از آن جهت اهمیت دارد که رشد اقتصاد جهان به ویژه در سال‌های اخیر به وضعیت اقتصادی چین گره خورده و در انتظار حرکت موتور اقتصادی چین است. یکی از موتورهای اصلی اقتصاد چین هم به ویژه در سال‌های اخیر، صنعت ساختمان و بخش مسکن بوده است. اکنون رکود این بخش و ترکیدن حباب مسکن و سرنوشت سرمایه‌گذاری در این بخش، نه‌تنها برای اقتصاد چین بلکه برای اقتصاد جهان هم بسیار مهم است.
سرمایه‌گذاری در بخش مسکن یکی از ستون‌های رشد اقتصاد چین است که 16 درصد از تولید ناخالص داخلی، 33 درصد از سرمایه‌گذاری ثابت و 39 درصد از درآمد دولت را تشکیل می‌دهد. اگر این بخش دچار رکود و لطمه شود، جایگزین قابل جبرانی برای آن وجود ندارد. دولت چین در سال‌های اخیر تصمیم گرفت با تغییر مسیر سیاست‌های اقتصادی خود از رشد مبتنی بر سرمایه‌گذاری صرف، به سمت الگوی مصرف و خدمات برود. به همین خاطر مسیر سرمایه‌گذاری‌ها را به سوی بخش‌هایی مانند خودرو و فولاد و البته صنعت مسکن و ساختمان تغییر داد. بخش عمده‌ای از سرمایه‌گذاری دولت چین در سال‌های اخیر به این صنایع اختصاص یافته‌است. در این مسیر جدید اقتصادی، مسکن و ساختمان بخش و سهم عمده‌ای داشت. دولت سرمایه‌گذاری زیادی روی پروژه‌های مسکن انجام داد. اما قیمت مسکن امسال ناگهان سقوط کرد و اکنون بسیاری در چین در انتظار سقوط سرمایه‌هایی هستند که در این بخش خوابیده است. به دنبال این سقوط قیمت‌ها، اکثر صنایع مرتبط با مسکن و ساختمان مانند فولاد، شیشه و سیمان با انباشت محصول در بازار روبه‌رو شده‌اند و آنها هم منتظر زیان هستند. دولت به اصلی‌ترین تولید‌کننده فولاد چین گفته‌است که تا سال 2017 حدود 60 میلیون تن از محصولات خود یعنی معادل یک سوم ظرفیت تولیدش را کاهش دهد.
نقش فساد دولتی در هدر رفت سرمایه ۷ تریلیون دلاری
اما این فقط روندهای بازار و مسیرهای اشتباه سرمایه‌گذاری نبود که باعث هدر رفتن سرمایه‌گذاری 7 تریلیون دلاری در صنعت ساخت‌وساز چین شد. نتایج تحقیقی که دولت چین انجام داده نشان می‌دهد که فساد مالی و اداری در میان رده‌های مدیران دولتی چین و نهادها و سازمان‌های ناظر و اجرایی بر طرح‌های سرمایه‌گذاری و اقتصادی، در این هدرروی سرمایه‌گذاری نقش مهمی داشته‌اند. در دو سال گذشته رئیس‌جمهور چین کمپین جدید و پرتوانی را برای برخورد با فساد دولتی درون رده‌های مختلف حکومتی چین آغاز کرده‌است. در نتیجه این کمپین قضایی و امنیتی، تا کنون هزاران مقام دولتی چین به اتهام فساد دستگیر و حبس و محاکمه شده‌اند. گزارش‌ها و برآوردها نشان می‌دهد که نزدیک به یک تریلیون دلار از این سرمایه‌گذاری 7 تریلیون دلاری گفته شده، به دلیل نظارت ضعیف و فساد مدیران مفقود شده‌است. این معادل 5 درصد تولید ناخالص داخلی سالانه چین است.
ماجرای شهرهای خالی از سکنه
رویدادی که در سال‌های اخیر در چین شکل گرفت و اکنون به معضلی در این کشور تبدیل شده که توجه جهان را هم به خود جلب کرده‌است، معضل شهرهای نوساخته خالی از سکنه است. چین بعد از رشد پرشتاب اقتصادی در یک دهه گذشته، شاهد مهاجرت مردم از روستاها و رشد شهرنشینی بود. جمعیت سنتی دهقانی چین به سرعت در حال تبدیل شدن به جمعیت شهرنشین بودو دولت هم این مسیر را تسهیل می‌کرد. برای تسهیل این مسیر، دولت بر روی ساخت شهرهای جدید با امکانات شهری پیشرفته و زیرساخت‌ها و آپارتمان‌های مجهز متمرکز شد و سرمایه‌گذاری کرد. بعضی از این شهرهای جدید در نزدیکی شهرهای قدیمی‌تر و سنتی‌تر چین ساخته شدند با این هدف که ساکنان شهرهای قدیمی با بافت سنتی به این شهرها نقل مکان کنند. بیش از نیم قرن پیش چینی‌ها به زور مجبور شدند از شهرها به روستاها بروند تا کشاورزی کنند. اکنون اما مجبورند روستاها را ترک کنند و به زندگی شهرنشینی روی بیاورند.
دولت چین می‌گوید که با این کار درواقع خود را برای بزرگ‌ترین روند مهاجرتی جهان از روستا به شهر آماده کرده‌است. دولت مرکزی چین پیش‌بینی کرده‌است که تا سال ۲۰۲۰، بیش از صد میلیون شهروند دیگر از روستاها به شهرها مهاجرت کنند. برآوردهای دولت چین نشان می‌دهد که طی دو دهه آینده بیش از ۲۵۰ میلیون کشاورز این کشور به شهرها نقل مکان می‌کنند. دولت و بانک‌های خصوصی به انبوه‌سازان وام‌های کلان دادند و آنها هم مشغول ساخت پروژه‌های عظیم با سرعت بالا شدند. دولت مرکزی چین حتی به دولت‌های محلی و استانی دستور داد که به جای تمرکز بر روی اهداف بلندمدت دولت در زمینه تولید ناخالص داخلی، بر روی ساخت مسکن اجتماعی و شهرهای جدید متمرکز شوند. ده‌ها شهر جدید به این شیوه اکنون در نقاط مختلف چین ساخته شده‌است. شهرهایی با گنجایش جمعیتی دو تا سه میلیون نفر با آپارتمان‌های مجهز سر به فلک کشیده، مراکز تفریحی و تجاری عظیم و حتی هتل‌های ۵ ستاره. شهرهایی که بزرگراه‌های عظیم دارند و خلاصه از همه امکانات لازم برای یک زندگی شهرنشینی مرفه برخوردارند. فقط یک مشکل وجود دارد،
این شهرها شهروند ندارند.
بعضی از این شهرها برای انجام کسب‌وکارهای محلی ساخته شدند. اما با کند شدن شتاب رشد اقتصادی چین و رکود کسب‌وکارهای محلی و بعضی کارخانه‌ها و دفاتر تجاری محلی و استانی، این شهرها هم خالی ماندند چون کارگران و کارمندان این کسب‌وکارها و شرکت‌های تجاری محلی کارشان دیگر رونق نداشت و بنابراین در این شهرها هم نماندندو به خانه و روستا و شهر خود برگشتند. اجاره برخی دفاتر در این شهرها به ماهی ۶۵ دلار هم نزول کرد و باز هم خالی ماند. الان برخی از این ساختمان‌ها همچون مکان‌های متروک به محل اقامت موقت کارگران تبدیل شده‌است.
یکی دیگر از دلایلی که باعث شده این شهرهای جدید در چین خالی بماند، نبود کار و منبع درآمد برای ساکنان آن است. در سیستم رفاهی چین، مزایای دولتی بر اساس مکانی که افراد در آن متولد شده‌اند توزیع می‌شود نه جایی که به آن نقل مکان می‌کنند. وقتی کسب و کارهای محلی و استانی رونق ندارند، ساکنان این شهرها بعد از مدتی ترجیح می‌دهند به مکان‌ها و شهرهای اولیه خود برگردند که حداقل از مزایای محلی برخوردار شوند. کارشناسان غربی که از این شهرها دیدن کرده‌اند می‌گویند، مشکل دیگر این شهرها کیفیت ساختمان‌های آن است. آنها می‌گویند چون این شهرها با سرعت و شتاب ساخته شده‌اند از کیفیت لازم برخوردار نیستند و برخلاف ظاهر لوکس و مدرنی که دارند، عمر چندان زیادی ندارند. شهروندانی که برای زندگی به این شهرهای جدید می‌روند بعد از مدت کوتاهی درمی‌یابند که این ساختمان‌ها ممکن است به زودی فرسوده شوند و به همین خاطر به شهرهای خود برمی‌گردند.
اینکه این شهرها چقدر دوام بیاورند و زنده بمانند یا از بین بروند، با وضعیت اقتصادی چین رابطه مستقیم دارد تجربه شهرهای جدید در شانگهای این را ثابت می‌کند. شهرهای جدیدی که در حومه شانگهای ساخته شد دوام آورد چون نبض اقتصاد و تجارت در شانگهای خوب می‌زند. سرنوشت بسیاری از این شهرها به سرنوشت و وضعیت مالی دولت‌های محلی وابسته است. اینکه دولت‌های استانی و محلی چه وضعیت مالی در سال‌های آینده خواهند داشت و آیا کارشان رونق می‌یابد یا با کندشدن شتاب رشد اقتصاد چین کار دولت‌های محلی با رکود روبه‌رو می‌شود.
در چین، حزب حاکم کمونیست مالک همه زمین‌هاست. دولت‌های محلی زمین‌های این شهرهای جدید را از ساکنان می‌گیرند، آن را به انبوه‌سازان می‌فروشند و بعد خانه‌ها را به قیمتی ارزان به مردم واگذار می‌کنند.
یکی بخر دو تا ببر
انبوه‌سازان و شرکت‌های ساختمانی که در سال‌های اخیر سرمایه‌گذاری هنگفتی در این بخش کرده‌اند و اکنون با واحدهای مسکونی و آپارتمان‌هایی که روی دستشان مانده و مشتری ندارند روبه‌رو شده‌اند، شگردهای زیادی برای جذب مشتری در چین به کار می‌برند. از جمله این شگردها، دادن امتیازاتی به خریداران است. مثلا اخیرا صاحب یکی از این شرکت‌های ساختمانی در آگهی فروش خود نوشته بود که به خریداران واحدهای مسکونی، هزار مرغ زنده هم هدیه می‌دهد. البته این شگرد جواب نداد و براساس گزارش رسانه‌های چین، شمار خریدارانی که برای خرید واحد‌های مسکونی این شهرک مراجعه کردند از شمار مرغ‌هایی که به عنوان جایزه به خریداران پیشنهاد شده بود، کمتر بود.
در شهر «کامینگ» در جنوب غرب چین جایی که بیشترین شهرها و شهرک‌های تازه ساخته شده خالی این کشور را در خود جا داده است، بعضی شرکت‌های سازنده و انبوه‌سازان پیشنهاد یکی بخر دو تا ببر را به مشتریان می‌دهند به این معنی که می‌گویند اگر خریداری یک واحد مسکونی بخرد یک واحد مسکونی کم‌متراژ هم به او مجانی و به‌عنوان جایزه واگذار می‌کنند. شگرد دیگری که سازندگان مسکن در چین برای فروش رفتن واحدهای نوساز خود ارائه می‌کنند، تضمین بازخرید واحدهای فروخته شده است. به این صورت که به خریداران واحدهای آپارتمانی تضمین کتبی می‌دهند که طی پنج سال، همین واحد مسکونی را به میزان ۴۰ درصد بالای قیمت خرید کنونی‌شان از آنها بازپس می‌گیرند و می‌خرند. روزنامه «چاینادیلی» پکن اخیرا در گزارشی مفصل به این شگرد جدید پرداخته و از فراگیر شدن آن در شهرهای مختلف چین خبر داده است. اما آیا این نشانه‌ای از امیدواری انبوه‌سازان و صاحبان صنایع ساخت‌وساز چین به رشد قیمت‌ها در آینده این بازار است؟ شاید نه. سیاست بازخرید واحدهای مسکونی از خریداران و تضمین این بازخرید هنگام فروش واحد مسکونی، درواقع تلاشی است از سوی انبوه‌سازان و سازندگان برای بازگرداندن هر چه زودتر سرمایه‌شان.
دولت اکنون روی تسهیل شرایط وام خرید مسکن برای خانه‌اولی‌ها متمرکز شده‌است. این موضوع از طریق بخش‌نامه‌ای توسط بانک مرکزی چین به بانک‌ها و موسسات مالی و سرمایه‌گذاری اعلام شده است که باید خانه‌اولی‌ها را در اولویت خود قرار دهند. قیمت متوسط مسکن در چین ماه گذشته برای هفتمین ماه پیاپی کاهش یافت. دولت برای ایجاد تحول در بازار و جلوگیری از این سقوط قیمت‌ها و ترکیدن حباب مسکن، محدودیت‌های پرداخت وام را کاهش داد و اخیرا هم نرخ بهره را پایین آورد تا مردم و مصرف‌کنندگان به خرید مسکن تشویق شوند و بازار رونق بگیرد و عرضه و تقاضا تنظیم شود. شمار خانه‌های خالی در چین بر اساس آماری که به تازگی مرکز تحقیقات بانک آمریکا منتشر کرده، 20 میلیون باب خانه تخمین زده شده است. برخی آمارها این رقم را تا 64 میلیون باب خانه تخمین زده‌اند. این درحالی است که دولت قصد دارد در چارچوب طرح ساخت مسکن اجتماعی و خانه‌دار کردن همه، طی 5 سال آینده 36 میلیون خانه جدید بسازد. چین سه سال قبل هم رکود مسکن را تجربه کرد، به طوری‌که برخی سازندگان مسکن در آن زمان، روی هر واحد آپارتمان یک بی‌ام‌و هم به خریداران می‌دادند، اما این بار این رکود جدی است چون بخش‌های دیگر اقتصاد چین هم با رکود و کندی شتاب رشد روبه‌رو شده است.
کارشناسان اقتصادی می‌گویند این رکود کلی نتیجه طبیعی رشد پرشتاب سال‌های گذشته چین است. این همان مسیری است که ژاپن در دهه‌های ۱۹۶۰ و ۱۹۸۰ رفت. کره جنوبی و تایوان و بعد هم جنوب شرق آسیا هم همین مسیر را طی کردند. مسیر این بود که میلیاردها دلار سرمایه‌گذاری، رشد پرشتاب را برای مدتی تضمین کرد و بعد همین انباشت سرمایه‌گذاری باعث رکود شد.
اکنون برای پیش‌بینی وضعیت آینده اقتصاد چین و جهان، همه چشم‌ها به بازار مسکن چین و شهرهای خالی این کشور دوخته شده‌است.