چطور وام مسکن بگیریم؟

حدود دو ماه دیگر جدیدترین وام خرید مسکن یک‌ساله می‌شود، در حالی که هنوز هم متقاضیانی هستند که می‌خواهند وام خرید مسکن بگیرند اما اطلاعاتشان به قدری اندک است که برای دریافت وام با مشکلات زیادی مواجه می‌شوند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، وام 35 یا 45 میلیونی تومانی مسکن، دی‌ماه سال گذشته برای افزایش قدرت خرید متقاضیان خرید مسکن تصویب شد تا با دو برابر شدن رقم تسهیلات مسکن، آن دسته از متقاضیانی که قصد دارند یک واحد مسکونی بخرند اما قدرت مالی آنان کفاف خرید نمی‌دهد، وضعیت مالی‌شان اندکی بهبود پیدا کند. با این حال، تغییر شرایط دریافت وام جدید در مقایسه با وام 20 میلیونی قبلی که لازم بود متقاضیان برای آن مدتی در بانک مسکن سپرده‌گذاری کنند و پس از طی آن مدت مشمول دریافت وام شوند، موجب شده بسیاری از متقاضیان برای دریافت این وام دچار سردرگمی شوند.
افزایش مدت زمان حضور هر یک از متقاضیان دریافت وام پشت باجه‌های بانک مسکن که بی‌اطلاع از شرایط جدید مشمولیت و نحوه دریافت تسهیلات ۴۵ میلیونی، کوچک‌ترین شناختی نسبت به نحوه خرید اوراق و بازار بورس و فرابورس مسکن ندارند، این روزها به یکی از اصلی‌ترین مشکلات کارکنان تنها بانک عامل تسهیلات مسکن تبدیل شده است.
طوری که به گفته این کارکنان، هر کدام از آنها مجبورند دقایقی طولانی برای هر کدام از متقاضیان دریافت وام وقت بگذارند و شرایط و نحوه دریافت تسهیلات جدید خرید مسکن را برایشان شرح دهند.
در این میان هستند افرادی که به دلایل مختلف ازجمله کهنسالی، کم‌سوادی و... حتی با توضیحات کارمندان بانک هم نمی‌توانند به‌طور کامل از شرایط و نحوه دریافت وام مسکن مطلع شوند و آنچه در مورد این افراد مشاهده می‌شود آن است که اغلب این متقاضیان به دلیل سردرگمی مجبورند دفعات متوالی به بانک مراجعه کنند یا کلا از دریافت تسهیلات منصرف شوند.
ضرورت خرید اوراق حق تقدم تسهیلات خرید مسکن که پیش از این برای دریافت وام ضروری نبود، موجب شده اغلب متقاضیانی که آشنایی کافی با بازار فرابورس و نحوه خرید این اوراق ندارند با مشکلات متعددی رو‌به‌رو شوند.
از طرف دیگر، افزایش زمانی که این روزها هر یک از متقاضیان دریافت وام خرید پشت باجه‌های بانک برای دریافت اطلاع بیشتر از نحوه دریافت این تسهیلات به خود اختصاص می‌دهند، موجب تشکیل صف در شعبه‌های بانک عامل شده است.
در این شماره قصد داریم برای آن دسته از متقاضیان دریافت وام 45 میلیون تومانی مسکن که اطلاعات زیادی از شرایط و نحوه برخورداری از این وام ندارند، راهنمای کاربردی دریافت وام خرید مسکن ارائه کنیم.
شرایط دریافت وام خرید مسکن
وام 45 میلیون تومانی خرید مسکن تسهیلاتی است که از دی‌ماه سال گذشته مصوب و جایگزین تسهیلات 20 میلیونی قبلی شد.
رقم اصلی این تسهیلات ۳۵ میلیون تومان است که متقاضیان می‌توانند همزمان با آن برای دریافت ۱۰ میلیون تومان وام جعاله مسکن- وام تعمیرات و نگه‌داری مسکن- اقدام کنند و به این ترتیب مجموعا ۴۵ میلیون تومان بابت خرید مسکن تسهیلات بگیرند.
البته زوج‌های جوانی که از تاریخ 17 دی ماه به بعد ازدواج کرده‌اند می‌توانند 60 میلیون تومان تسهیلات بگیرند.
اما، کسانی می‌توانند وام بگیرند که تاکنون از هیچ تسهیلاتی - وام، زمین دولتی، مسکن مهر و...- استفاده نکرده‌اند؛ بنابراین کسانی که پیش از این تسهیلات گرفته‌اند نمی‌توانند وام ۴۵ میلیونی را دریافت کنند.
وام 45 میلیونی با اوراق حق تقدم
همه متقاضیان دریافت وام ۴۵ میلیونی مسکن باید برای دریافت این وام اوراق حق تقدم بخرند.
پیش از این افراد بابت دریافت وام مسکن- وام 20 میلیونی- باید مدت مشخصی در بانک سپرده‌گذاری می‌کردند اما در شیوه جدید افراد با خرید امتیاز سرمایه‌گذارانی که سپرده‌های خود را از قبل در بانک‌ها پس‌انداز کرده بودند می‌توانند مشمول دریافت وام شوند.
این روش یک مزیت و یک عیب دارد.
مزیت آن این است که متقاضیان خرید مسکن برای دریافت وام، دیگر لازم نیست پول خود را در بانک سپرده‌گذاری کنند و ماه‌ها انتظار دریافت وام را بکشند.
در عوض، متقاضیان وام باید هزینه این انتظار را با خرید اوراق حق تقدم به سپرده‌گذاران پرداخت کنند.
اوراق وام خرید مسکن باید از بازار فرابورس خریداری شود، این اوراق را هم از شعب بانک مسکن می‌توان خریداری کرد و هم از کارگزاری‌های وام در فرابورس.
اوراق مسکن همچنین به ازای هر ۵۰۰ هزار تومان ارزش وام به فروش می‌رسد؛ یعنی هر فقره اوراق مسکن معادل ۵۰۰ هزار تومان ارزش دارد که براساس آخرین نرخ‌ها، قیمت فروش هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی، هم‌اکنون حدود ۹۱ هزار و ۵۰۰ تومان است.
به این ترتیب، متقاضیانی که این روزها قصد خرید اوراق برای دریافت وام 35 میلیون تومانی دارند باید اندکی بیش از 8 میلیون و دویست هزار تومان بابت خرید اوراق کنار بگذارند.
در چنین شرایطی، مضاف بر اینکه وام خرید مسکن به حدی نیست که بتواند قدرت خرید متقاضیان واحدهای مسکونی را به حد مطلوب افزایش دهد، با کسر قیمت اوراق حق تقدم این قدرت خرید بازهم کاهش می‌یابد.
بنابراین اگر شخصی قصد خرید مسکن با وام 45 میلیون تومانی دارد باید کسری ناشی از پرداخت بهای اوراق را هم در نظر بگیرد تا در پرداخت های بعدی با مشکل مواجه نشود.
نرخ سود و مدت زمان بازپرداخت
متقاضیان باید بابت دریافت وام 35 میلیون تومانی ماهانه حدود 550 هزار تومان قسط به‌عنوان بازپرداخت به بانک بپردازند که این دوره بازپرداخت 12 سال به طول می‌انجامد.
همچنین اقساط ماهانه ۱۰ میلیون تومان وام جعاله، ۲۴۳ هزار تومان است که باید ظرف مدت پنج سال با بانک تسویه شود.
نرخ سود هر دوی این وام‌ها که مجموعا وام 45 میلیونی را تشکیل می‌دهند 16 درصد است.
این در حالی است که هم اکنون بهره بانکی تسهیلات آزاد در سیستم بانکی کشور به طور متوسط ۲۲ درصد است.