الفبای سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان
اولین صندوق سرمایه‌گذاری زمین و مسکن در حالی پس از اتمام پذیره‌نویسی و واگذاری یونیت‌های سرمایه‌ای به مردم، از هفته گذشته مجوز ساخت گرفت که هنوز خیلی از افرادی که علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها هستند، نمی‌دانند چطور و چگونه باید در این امکان جدید سرمایه‌گذاری، مشارکت کنند! تنگناهای مالی دولت و بخش خصوصی برای اجرای پروژه‌های ساختمانی به خصوص با نیاز شدید بازار مسکن به تحریک طرف تقاضا و همچنین عرضه آپارتمان‌های مسکونی، منجر به ارائه راهکاری از سوی کارشناسان و مسوولان بازار سرمایه و بخش مسکن شد که به موجب آن صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان که قرار بود از سال ۸۸ به‌عنوان روشی برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی در دستور کار قرار بگیرد، به صورت رسمی اجرایی شود.
اولین صندوق سرمایه‌گذاری زمین و مسکن در حالی پس از اتمام پذیره‌نویسی و واگذاری یونیت‌های سرمایه‌ای به مردم، از هفته گذشته مجوز ساخت گرفت که هنوز خیلی از افرادی که علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها هستند، نمی‌دانند چطور و چگونه باید در این امکان جدید سرمایه‌گذاری، مشارکت کنند! تنگناهای مالی دولت و بخش خصوصی برای اجرای پروژه‌های ساختمانی به خصوص با نیاز شدید بازار مسکن به تحریک طرف تقاضا و همچنین عرضه آپارتمان‌های مسکونی، منجر به ارائه راهکاری از سوی کارشناسان و مسوولان بازار سرمایه و بخش مسکن شد که به موجب آن صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان که قرار بود از سال 88 به‌عنوان روشی برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی در دستور کار قرار بگیرد، به صورت رسمی اجرایی شود. به این ترتیب با تصحیح دستورالعمل اولیه نحوه راه‌اندازی و مدیریت صندوق‌های زمین و ساختمان در فروردین امسال، قرار شد صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان برای ساخت یک پروژه ساختمانی مشخص تاسیس شوند و علاقه‌مندان بتوانند با بررسی طرح توجیهی هر پروژه، که اطلاعات جامعی از آن پروژه را به تصویر می‌کشد، نسبت به سرمایه‌گذاری در صندوق (مشارکت در
ساخت پروژه) تصمیم‌گیری کنند.
صندوق زمین و ساختمان چیست؟
صندوق‌های زمین و ساختمان به عنوان یکی از روش‌های تامین مالی برای ساخت پروژه‌های ساختمانی مشخص تاسیس می‌شوند و اشخاص حقیقی و حقوقی می‌توانند در مدت زمانی که برای پذیره‌نویسی این صندوق‌ها اعلام می‌شود، نسبت به خرید سهم اقدام کنند.
این سهام مانند هر سهام دیگری، از طریق بازار بورس قابل مبادله و خرید و فروش است.
مزیت سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان
کارشناسان بازار سرمایه برای این صندوق‌ها مزایای زیادی را مطرح می‌کنند که شاید مهم‌ترین آن برای فرد سرمایه‌گذار اطمینان نسبی از سود نهایی ساخت مسکن است به این علت که حتی اگر پروژه‌هایی که به اتمام رسیده به فروش نرسد، ضامن تسویه ظرف مهلت کوتاهی موظف به خرید ساختمان و تسویه با دارندگان واحدهای سرمایه‌ای صندوق‌ها خواهد بود.
بهره‌مندی سرمایه‌گذاران و خصوصا سرمایه‌گذاران خرد از سود ناشی از فروش واحدهای ساختمانی، مشارکت سرمایه‌گذاران در ریسک پروژه‌ها، افزایش یا حفظ قدرت خرید سرمایه‌گذار در برابر افزایش قیمت زمین و ساختمان، بالا بودن نقدشوندگی واحدهای صندوق در مقایسه با سرمایه‌گذاری مستقیم در پروژه‌های ساختمانی و... برخی دیگر از مزایایی است که کارشناسان بازار سرمایه برای این شکل سرمایه‌گذاری مطرح می‌کنند.
این در حالی است که اطمینان از وجود سرمایه کافی برای آغاز و انجام پروژه مهم‌ترین مزیتی است که از این شیوه تامین مالی برای سازنده یا مالک زمین حاصل می‌شود.
مردم چگونه از صندوق سهم بخرند؟
در مدت زمانی که برای پذیره‌نویسی صندوق‌های زمین و ساختمان اعلام می‌شود مردم می‌توانند با مراجعه به کارگزاری‌های فعال در بورس تقاضای خرید سهم بدهند. همچنین با دریافت مجوز شروع فعالیت برای آغاز عملیات ساخت و برداشت سرمایه از صندوق، این سهام مجوز مبادله در بورس را نیز پیدا می‌کند و افراد می‌توانند همان‌طور که برای خرید و فروش سهام دیگر در بورس اقدام می‌کنند به بازار مبادله این سهام ورود کنند.
روشی موثر برای نیمه‌حرفه‌ای‌ها
قبل از تاسیس اولین صندوق زمین و ساختمان، از سال‌های قبل، شرکت‌های ساختمانی فعال در بورس حضور داشتند که مانند سایر شرکت‌ها از طریق بازار سرمایه برای پروژه‌های خود تامین مالی می‌کردند و سرمایه‌گذاران در بازار بورس به مبادله سهام خود در این شرکت‌ها می‌پرداختند. صندوق‌های زمین و ساختمان در برابر سرمایه‌گذاری در این شرکت‌ها مزایای قابل توجهی دارد که این مزیت‌ها بیشتر به نفع افراد عادی یا کسانی است که در حوزه سرمایه‌گذاری در بورس نیمه‌حرفه‌ای‌اند و تخصص چندانی ندارند. این افراد در اصطلاح هیچ گاه بازیگران بازار بورس نبوده‌اند اما حالا تمایل دارند به دلایل مختلف در این بازار سرمایه‌گذاری کنند.
مهم‌ترین مزیت‌هایی که در مقایسه این دو شکل سرمایه‌گذاری وجود دارد آن است که صندوق‌های زمین و ساختمان به علت آنکه برای احداث تنها یک پروژه مشخص با ویژگی‌های معین و از پیش تعیین شده تاسیس شده‌اند امکان ارزیابی بهتری از سود و زیان و نحوه پیشرفت کار برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کنند. این در حالی است که در روش سرمایه‌گذاری در شرکت‌های ساختمانی فعال در بورس، چون این شرکت‌ها در یک زمان واحد با ده‌ها پروژه سروکار دارند ارزیابی سودآوری و اطلاع از جزئیات انجام پروژه برای فرد سرمایه‌گذار مشکل خواهد بود.
ضمن آنکه تخمین سود و زیان در این شکل سرمایه‌گذاری اغلب دشوار و غیرقابل پیش‌بینی است و حتی ممکن است فرد سرمایه‌گذار با تاخیر در بازگشت اصل سرمایه و سود یا حتی زیان رو به رو شود. به همین دلیل در نتیجه مشخص بودن پروژه و ویژگی‌های ریز و درشت آن، حتی افراد نیمه‌حرفه‌ای هم می‌توانند تخمین نسبتا درستی از میزان سود حاصل داشته باشند.
حداقل سرمایه برای مشارکت در صندوق
حداقل سرمایه‌ای که برای خرید یک یونیت (واحد) سرمایه‌ای در اولین صندوق زمین و ساختمان (صندوق نسیم) تعیین شده، هزار تومان است و تخمین‌های مسوولان سازمان بورس حاکی است مدت زمان متوسط برای اجرای هر پروژه، در قالب یک صندوق سرمایه‌گذاری، سه سال است که میزان متوسط سود پیش‌بینی شده برای سرمایه‌گذاران سالانه ۲۵ درصد خواهد بود.
ارزیابی ریسک‌های احتمالی
مسوولان سازمان بورس می‌گویند: موسسان صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان باید سود حداقل ۲۰ تا ۲۲ درصدی را تضمین کنند و برای مثال اگر در طرح اولیه متقاضیان تاسیس صندوق، سود ۱۰ درصدی یا کمتر از ۲۰ درصد تضمین و تخمین زده شده باشد سازمان بورس مجوز تاسیس صندوق را نمی‌دهد. با این حال، هر چند به دلیل مشخص بودن ویژگی‌های پروژه، شرایط فعلی بازار مسکن و اقتصاد و همچنین به حداقل رسیدن امکان تاخیر در نتیجه تامین مالی کل پروژه، ریسک سرمایه‌گذاری در این شیوه، به ضعیف‌ترین حد خود می‌رسد اما کارشناسان بازار سرمایه می‌گویند در هر سرمایه‌گذاری افراد باید احتمال ریسک را هم محاسبه کنند و بعید هم نیست که با تغییر شرایط اقتصادی همچون تشدید رکود، افزایش هزینه‌های ساخت یا فروش نرفتن واحدها پس از تکمیل پروژه، سود محاسبه شده در ابتدای کار، محقق نشود.
صندوق زمین و ساختمان چیست؟
صندوق‌های زمین و ساختمان به عنوان یکی از روش‌های تامین مالی برای ساخت پروژه‌های ساختمانی مشخص تاسیس می‌شوند و اشخاص حقیقی و حقوقی می‌توانند در مدت زمانی که برای پذیره‌نویسی این صندوق‌ها اعلام می‌شود، نسبت به خرید سهم اقدام کنند.
این سهام مانند هر سهام دیگری، از طریق بازار بورس قابل مبادله و خرید و فروش است.
مزیت سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان
کارشناسان بازار سرمایه برای این صندوق‌ها مزایای زیادی را مطرح می‌کنند که شاید مهم‌ترین آن برای فرد سرمایه‌گذار اطمینان نسبی از سود نهایی ساخت مسکن است به این علت که حتی اگر پروژه‌هایی که به اتمام رسیده به فروش نرسد، ضامن تسویه ظرف مهلت کوتاهی موظف به خرید ساختمان و تسویه با دارندگان واحدهای سرمایه‌ای صندوق‌ها خواهد بود.
بهره‌مندی سرمایه‌گذاران و خصوصا سرمایه‌گذاران خرد از سود ناشی از فروش واحدهای ساختمانی، مشارکت سرمایه‌گذاران در ریسک پروژه‌ها، افزایش یا حفظ قدرت خرید سرمایه‌گذار در برابر افزایش قیمت زمین و ساختمان، بالا بودن نقدشوندگی واحدهای صندوق در مقایسه با سرمایه‌گذاری مستقیم در پروژه‌های ساختمانی و... برخی دیگر از مزایایی است که کارشناسان بازار سرمایه برای این شکل سرمایه‌گذاری مطرح می‌کنند.
این در حالی است که اطمینان از وجود سرمایه کافی برای آغاز و انجام پروژه مهم‌ترین مزیتی است که از این شیوه تامین مالی برای سازنده یا مالک زمین حاصل می‌شود.
مردم چگونه از صندوق سهم بخرند؟
در مدت زمانی که برای پذیره‌نویسی صندوق‌های زمین و ساختمان اعلام می‌شود مردم می‌توانند با مراجعه به کارگزاری‌های فعال در بورس تقاضای خرید سهم بدهند. همچنین با دریافت مجوز شروع فعالیت برای آغاز عملیات ساخت و برداشت سرمایه از صندوق، این سهام مجوز مبادله در بورس را نیز پیدا می‌کند و افراد می‌توانند همان‌طور که برای خرید و فروش سهام دیگر در بورس اقدام می‌کنند به بازار مبادله این سهام ورود کنند.
روشی موثر برای نیمه‌حرفه‌ای‌ها
قبل از تاسیس اولین صندوق زمین و ساختمان، از سال‌های قبل، شرکت‌های ساختمانی فعال در بورس حضور داشتند که مانند سایر شرکت‌ها از طریق بازار سرمایه برای پروژه‌های خود تامین مالی می‌کردند و سرمایه‌گذاران در بازار بورس به مبادله سهام خود در این شرکت‌ها می‌پرداختند. صندوق‌های زمین و ساختمان در برابر سرمایه‌گذاری در این شرکت‌ها مزایای قابل توجهی دارد که این مزیت‌ها بیشتر به نفع افراد عادی یا کسانی است که در حوزه سرمایه‌گذاری در بورس نیمه‌حرفه‌ای‌اند و تخصص چندانی ندارند. این افراد در اصطلاح هیچ گاه بازیگران بازار بورس نبوده‌اند اما حالا تمایل دارند به دلایل مختلف در این بازار سرمایه‌گذاری کنند.
مهم‌ترین مزیت‌هایی که در مقایسه این دو شکل سرمایه‌گذاری وجود دارد آن است که صندوق‌های زمین و ساختمان به علت آنکه برای احداث تنها یک پروژه مشخص با ویژگی‌های معین و از پیش تعیین شده تاسیس شده‌اند امکان ارزیابی بهتری از سود و زیان و نحوه پیشرفت کار برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کنند. این در حالی است که در روش سرمایه‌گذاری در شرکت‌های ساختمانی فعال در بورس، چون این شرکت‌ها در یک زمان واحد با ده‌ها پروژه سروکار دارند ارزیابی سودآوری و اطلاع از جزئیات انجام پروژه برای فرد سرمایه‌گذار مشکل خواهد بود.
ضمن آنکه تخمین سود و زیان در این شکل سرمایه‌گذاری اغلب دشوار و غیرقابل پیش‌بینی است و حتی ممکن است فرد سرمایه‌گذار با تاخیر در بازگشت اصل سرمایه و سود یا حتی زیان رو به رو شود. به همین دلیل در نتیجه مشخص بودن پروژه و ویژگی‌های ریز و درشت آن، حتی افراد نیمه‌حرفه‌ای هم می‌توانند تخمین نسبتا درستی از میزان سود حاصل داشته باشند.
حداقل سرمایه برای مشارکت در صندوق
حداقل سرمایه‌ای که برای خرید یک یونیت (واحد) سرمایه‌ای در اولین صندوق زمین و ساختمان (صندوق نسیم) تعیین شده، هزار تومان است و تخمین‌های مسوولان سازمان بورس حاکی است مدت زمان متوسط برای اجرای هر پروژه، در قالب یک صندوق سرمایه‌گذاری، سه سال است که میزان متوسط سود پیش‌بینی شده برای سرمایه‌گذاران سالانه ۲۵ درصد خواهد بود.
ارزیابی ریسک‌های احتمالی
مسوولان سازمان بورس می‌گویند: موسسان صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان باید سود حداقل ۲۰ تا ۲۲ درصدی را تضمین کنند و برای مثال اگر در طرح اولیه متقاضیان تاسیس صندوق، سود ۱۰ درصدی یا کمتر از ۲۰ درصد تضمین و تخمین زده شده باشد سازمان بورس مجوز تاسیس صندوق را نمی‌دهد. با این حال، هر چند به دلیل مشخص بودن ویژگی‌های پروژه، شرایط فعلی بازار مسکن و اقتصاد و همچنین به حداقل رسیدن امکان تاخیر در نتیجه تامین مالی کل پروژه، ریسک سرمایه‌گذاری در این شیوه، به ضعیف‌ترین حد خود می‌رسد اما کارشناسان بازار سرمایه می‌گویند در هر سرمایه‌گذاری افراد باید احتمال ریسک را هم محاسبه کنند و بعید هم نیست که با تغییر شرایط اقتصادی همچون تشدید رکود، افزایش هزینه‌های ساخت یا فروش نرفتن واحدها پس از تکمیل پروژه، سود محاسبه شده در ابتدای کار، محقق نشود.
ارسال نظر