فردین یزدانی
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن

براساس مصوبه هفته گذشته هیات دولت، دو وزارتخانه راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی موظف شده‌اند «اراضی ملی و دولتی مستعد احداث دهکده‌ها و شهرک‌های گردشگری» را ظرف 6 ماه، شناسایی کرده و با هماهنگی شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور نسبت به «اعلام عمومی» موقعیت این اراضی، اقدام کنند تا از این طریق به تقاضای موجود برای ویلاسازی در سه استان شمالی کشور در قالب اراضی مجاز مستعد شهرک‌سازی در کنار حفظ جنگل‌ها و اراضی سبز پاسخ داده شود. اجرای این مصوبه با وجود آنکه نمی‌تواند جنگل‌خواری و تخریب اراضی سبز شمال را با هدف ساخت ویلا مهار کند، اما می‌تواند در قالب شهرک‌ها و دهکده‌های گردشگری در شمال کشور در کنار حفظ انگیزه‌های اقتصادی ویلاسازی، نظام‌مند کند. اگرچه نفس ابلاغ و اجرای این مصوبه از سوی دولت مثبت است، اما با توجه به انگیزه‌های ویلاسازان در شمال کشور به‌نظر می‌رسد اجرای این مصوبه تنهایی کافی نیست و نیاز به اقدامات تکمیلی در سه مرحله دارد تا بتوان از طریق آن ساخت‌وساز ویلا در اراضی غیرمجاز شمال کشور را کنترل و مهار کرد.

برای آنکه بتوان نیاز واقعی به ویلاسازی در سه استان شمالی کشور را پاسخ داد به سه اقدام مکمل دیگر نیاز است. مرحله نخست افزایش هزینه ساخت ویلا با هدف کسب صرفه اقتصادی صرف است. به این صورت که در کنار عوارض سالانه‌ای که از سوی مدیریت شهری با تعرفه مشخص از مالکان واحدهای مسکونی دریافت می‌شود از مالکان ویلاها عوارض سالیانه مضاعفی دریافت شود تا از این طریق هزینه استفاده از ویلا زیاد شود. این مدل که به واسطه نتایج به‌دست آمده از مطالعات آمایش سرزمین در چند سال گذشته پیشنهاد شده است به این صورت است که به جای آنکه در مازندران یک واحد مسکونی سالانه 100 هزار تومان عوارض پرداخت کند از خانه‌های دوم با نرخی 2 تا 5 برابر تعرفه واحدهای مسکونی از سوی نهاد محلی عوارض دریافت شود. در این صورت برای افرادی که به انگیزه‌های مختلف ممکن است سالی چند هفته از ویلا استفاده کنند و مابقی ایام سال ویلا به‌صورت خالی نگهداری شود، هزینه‌ها افزایش پیدا می‌کند.

در مرحله دوم کار مهمی که باید حتما در بخش مستغلات همه کشور به‌ویژه در شمال کشور انجام شود مالیات بر عایدی درآمد است. این مالیات اگر اخذ شود میل به سوداگری را کم می‌کند چون میل به سوداگری در خانه دوم کم نیست در کنار آن اگر هزینه‌های مالکیت ویلا را به‌صورت کلی افزایش دهیم می‌توان در قالب آن کار، برای ساخت ویلا درون شهرک‌ها تخفیفاتی از لحاظ مالیات یا عوارض قائل شد که هزینه نسبی تقاضا برای مسکن دوم را در این شهرک‌ها که قرار است مکان‌یابی شود، کاهش دهد. سومین و آخرین اقدام مکمل نیز این است که یک نظام اطلاعات شفاف و به روز نیاز است تا نظام مدیریت زمین از محدوده شهر فراتر رود و تمامی زمین‌ها تحت یک نظام کنترلی متمرکز باشد به‌خصوص در عرصه شمال که جنگل کاری زیاد است. زمانی که شفاف‌سازی انجام می‌شود، هزینه‌های عدول از قانون نیز برای متخلفان زیاد می‌شود. در شرایطی که نظام مدیریتی مناسب و شفافی در مدیریت ملی و محلی وجود ندارد که مشخص کند در کدام محله‌ها نظام مالکیت زمین کجا هست، چه نهادی چه شخصی مالک است که اگر تبدیل به ویلا شد هزینه‌های تخطی از ساخت ویلا خارج از محدوده شهرک‌ها و ویلاها را زیاد کند. بنابراین این مصوبه می‌تواند فی‌النفسه مناسب باشد، اما تمام راه‌حل نیست.