|
تعداد مشاهده : 3589 بار
کد خبر :
DEN-
25238
تاريخ
چاپ :
چهارشنبه 6 دي 1385
|
ريشهيابي معضلات بخش مسكن در تازهترين گزارش پژوهشي
نشانههاي بيماري هلندي در بازار مسكن
دنياياقتصاد- يك مركز مطالعاتي در دانشگاه علم و صنعت ضمن ريشهيابي علل گراني مسكن و افزايش اجارهبها از دو دسته عوامل درونزا و برونزا در شكلگيري اين پديده نام برده و به وجود نشانههايي از تحقق بيماري هلندي در اين بازار اشاره كرده است.براساس اين پژوهش، تورم ناشي از افزايش نامناسب نقدينگي كه به سبب استفاده بيشتر از دلارهاي نفتي ظهور ميكند، شايد در اقلام تجاري، مصرفي و غيره به وسيله اهرمهاي مختلف همچون واردات قابل كنترل باشد، اما در كالاهاي غيرمنقول همچون زمين و ساختمان قابل كنترل نيست و حتي ميتوان پيشبيني كرد كه با ورود سرمايههاي غيرحرفهاي و سرگردان، سوداگري و واسطهگري در اين بخش افزايش يابد كه در اين صورت، زمين و مسكن از يك كالاي مصرفي به يك كالاي سرمايهاي پربازده تبديل خواهد شد.به نوشته اين پژوهش، با تبديل شدن مسكن به يك كالاي سرمايهاي، قيمتها به راحتي توسط عرضهكننده افزايش يافته و متقاضي نيز به دليل تقاضاي فوري ناشي از تصور افزايش حتمي و چندباره قيمت در آينده به قيمتهاي بالا تن ميدهد. اين خبر را همراه با تحليلي در خصوص نقد طرح جامع، امروز در ادامه بخوانيد.
تحليلگران وابسته به مركز مطالعات دانشگاه علم و صنعت شناسايي كردند
بيماري هلندي در بازار مسكن
يك گروه مطالعاتي وابسته به دانشگاه علم و صنعت ايران، در گزارشي دلايل گراني مسكن و افزايش اجارهبها را بررسي كرده است.
براساس اين پژوهش، عوامل مختلف، باعث شكلگيري غيرواقعي قيمتها در بازار مسكن شدهاند.
براساس تحقيق «گروه سياستگذاري مسكن» وابسته به مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت، طي دهههاي اخير، بخش مسكن ايران با دورههاي ركود و رونق تورمي و افزايش بيرويه قيمتها و درنتيجه تبديل تقاضاي موثر به تقاضاي غيرموثر مواجه بوده است.
تحليل بنيادي مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت نشان ميدهد، از يك سو، عوامل برونزا شامل «عدم تخصيص بهينه منابع مالي موجود به توليد مسكن در كشور»، «افزايش درآمدهاي نفتي و افزايش بيرويه نقدينگي (بيماري هلندي)» و «عدم تعادل بازارهاي اصلي اقتصاد كشور» بر شكلگيري قيمتها تاثيرگذار بودهاند و از سوي ديگر، عوامل درونزا شامل «عدم سياستگذاري اصولي و صحيح در بخش زمين»، «برخورد با مسكن به عنوان يك كالاي سرمايهاي» و «عدم تعادل بين عرضه و نياز (مجموع تقاضاي مصرفي موثر و غيرموثر) در به وجود آمدن جو بازار مسكن تاثيرگذار بوده است.
براساس اين تحليل، اگرچه افزايش اجارهبها معلول گراني مسكن است اما بايد توجه شود كه عدم وجود نگاهي مستقل به «نظام استيجار»، خود، عاملي در جهت تشديد افزايش اجارهبها شده است. بر همين اساس، مركز مطالعات دانشگاه صنعت و معدن، اصلاح عوامل تاثيرگذار بروني بازار اجارهبها مثل سالانه بودن عقد اجاره، عملكرد نادرست بنگاههاي مسكن، يكپارچه نبودن آنها و نبود مكانيزمي در جهت كنترل آنها، عدم وجود مكانيزمهاي اصولي در تخصيص يارانه- مانند وامهاي 3ميليون توماني را جزو عوامل تاثيرگذار بر بخش مسكن عنوان كرده است.گروه مطالعاتي يادشده، در گزارش خود، ضمن بررسي تخصيص نادرست منابع مالي براي توليد مسكن، پيشنهاد كرده است كه بخش مسكن با توجه به سياستهايي همچون خودكفا بودن بخش مسكن، دارا بودن خاصيت پيشرانگي، توان جذب نقدينگي بالا و اشتغالزايي و وجود تقاضاي تضمين شده، بايد در اولويت برنامههاي اقتصادي دولت قرار گيرد.اين گروه در ادامه گزارش خود نسبت به رشد بيرويه نقدينگي و اتخاذ سياستهاي نادرست اقتصادي هشدار داده و تاكيد كرده است، افزايش نقدينگي موجب ميشود سرمايههاي غيرحرفهاي و سرگردان وارد بازار مسكن شده و سوداگري و واسطهگري در اين بخش را شدت بخشد.در اين گزارش آمده است: «نشانههايي از تحقق بيماري هلندي در بخش مسكن نمايان شده است. به اين معني كه كالاي مصرفي مسكن به كالايي سودآور و سرمايهاي تبديل شده و درنهايت به دليل تصور متقاضي از افزايش حتمي و چندباره قيمت آن در آينده، احتمال ايجاد «شكست بازار» آن وجود دارد.در قسمت ديگري از گزارش مفصل ارائه شده توسط گروه تحقيقاتي وابسته به دانشگاه علم و صنعت، يكي ديگر از عوامل مهم تاثيرگذار بر بازار مسكن، اثرگذاري 5بازار اصلي اقتصاد ايران بر يكديگر عنوان شده است.
در تحليل اعضاي گروه يادشده، ضمن اشاره به هجوم نقدينگي به بازار كالاهاي بادوام، زمين و مسكن، طلا و سكه، ارز و بازار سرمايه، به اين نكته اشاره شده است كه دولت توانايي مهار و كنترل سه بازار از 5بازار اصلي كشور را دارد و در شرايط غيرعادي، نقدينگي به سوي بازار سرمايه و بورس اوراق بهادار و زمين و مسكن سرازير ميشود.
استدلال آنها اين است كه سابقه سودآوري مداوم و اطمينان نسبت به افزايش آتي قيمتها در بازار مسكن، موجب خواهد شد، سيل عظيم نقدينگي به اين بازار سرازير شود.
تحليلگران وابسته به دانشگاه علم و صنعت در همين زمينه پيشنهاد كردهاند دولت بايد در سياستگذاري خود، به جاي تحريك تقاضا، سمت عرضه را تحريك كند و در هر صورت از هجوم نقدينگي به اين بخش جلوگيري كند.موضوع نامتعادل بودن عرضه و تقاضا، در گزارشي كه از آن ياد كرديم، يكي از عوامل سيستماتيك تاثيرگذار بر بازار متعادل مسكن عنوان شده است.بر اين اساس، گروه يادشده با پيشبيني تقاضاي 930هزار واحد مسكوني در سال 1390، نسبت به بحران عرضه هشدار داده و تاكيد كرده است كه بايد هر سال، 4/1ميليون واحد مسكوني ساخته شود تا بازار عرضه و تقاضا در بخش مسكن، متعادل شود.
در بخش ديگري از اين گزارش، به دورههاي ركود و رونق تورمي در بازار مسكن اشاره شده و دليل اصلي ورود سرمايه بيرويه به اين بخش انتظارات غيرعقلايي عنوان شده است.درمجموع، تحليل كارشناسان وابسته به دانشگاه صنعت و معدن، حاكي از آن است كه اجراي سياستهاي نامناسب به ايجاد حلقه بسته ركود و رونق تورمي منجر شده و همزمان با كاهش قدرت خريد مردم، بحران تقاضا در بخش مسكن به وجود آمده است.
«دنياي اقتصاد» ظرف روزهاي آينده، گزارش كاملي از تحليل و تحقيق انجام شده در دانشگاه علم و صنعت را منتشر خواهد كرد.
|
شاخص
دنيای اقتصاد
)